Fiche pratique
Vérifié le 15/04/2025 - Direction de l'information légale et administrative (Premier ministre), Ministère chargé de la justice À l'expiration du contrat de bail commercial (9 ans minimum), le bailleur (propriétaire) peut adresser à son locataire une offre de renouvellement. Le locataire qui n'a rien reçu peut également être à l'initiative du renouvellement en adressant une demande au bailleur. Lorsque le bailleur et le locataire ne se manifestent pas, le bail se prolonge automatiquement pour une durée indéterminée : on parle alors de <span class="expression">tacite prolongation</span>.
En fin de bail (c'est-à-dire à la fin du délai de 9 ans) 3 situations peuvent être envisagées : À l'arrivée de l'échéance fixée dans le contrat, le bail commercial peut être renouvelé par le bailleur. Il adresse alors à son locataire un <span class="miseenevidence"><a href="https://stmeen-montauban.fr/entreprise/?xml=R71215">congé</a> avec une offre de renouvellement</span> du bail. Ce congé permet de proposer un <span class="miseenevidence">nouveau loyer</span> à son locataire établi en fonction de la variation de l’indice des loyers commerciaux (ILC) ou, s'il s'applique, de l'indice des loyers des activités tertiaires (ILAT). Le bailleur doit envoyer un congé par <span class="miseenevidence">acte de commissaire de justice</span> (anciennement acte d'huissier de justice) au moins <span class="miseenevidence">6 mois avant la date d'expiration du bail</span>. Ce congé doit préciser les éléments suivants : Lorsque le bail s'est prolongé de façon tacite, le congé doit être délivré au moins 6 mois à l'avance et pour le dernier jour du trimestre civil (c'est-à-dire le 31 mars ; le 30 juin, le 30 septembre ou 31 décembre).
Exemple Par exemple, un bail commercial est signé le 1<Exposant>er</Exposant> juillet 2014 et prend fin le 30 juin 2023. Le bailleur donne congé à son locataire le 1<Exposant>er</Exposant>août 2023. Ce congé étant donné au cours de la prolongation tacite, il est effectif <span class="miseenevidence">6 mois après la date</span> du congé et le dernier jour du trimestre civil, c'est-à-dire le 31 mars 2024. Lorsque le locataire a reçu un congé avec offre de renouvellement de la part de son bailleur, il a 3 possibilités :
Attention :
Lorsque le locataire ou le bailleur est en <a href="https://stmeen-montauban.fr/entreprise/?xml=R57210">procédure collective</a>, c'est le <span class="miseenevidence">tribunal des activités économiques (TAE)</span> qui est compétent dans les ressorts des 12 villes suivantes : Avignon, Auxerre, Le Havre, Le Mans, Limoges, Lyon, Marseille, Nancy, Nanterre, Paris, Saint-Brieuc et Versailles. <span class="miseenevidence">En savoir plus sur le tribunal des activités économiques (TAE)</span> À titre d'expérimentation depuis le <span class="miseenevidence">1<Exposant>er</Exposant> janvier 2025</span> jusqu'au 31 décembre 2028, les tribunaux de commerce de 12 villes sont remplacés par des tribunaux des activités économiques (TAE). Les tribunaux des villes suivantes sont concernés : Avignon, Auxerre, Le Havre, Le Mans, Limoges, Lyon, Marseille, Nancy, Nanterre, Paris, Saint-Brieuc et Versailles. Ces TAE ont des <span class="miseenevidence">compétences plus larges</span> que les tribunaux de commerce puisqu'ils traitent des affaires suivantes : Le ministère de la Justice met à disposition un simulateur pour connaître le tribunal compétent :
Simulateur Depuis le 1<Exposant>er</Exposant> janvier 2025, des tribunaux des activités économiques (TAE) ont été mis en place dans certains territoires pour le traitement des procédures amiables ou des procédures collectives quelle que soit l'activité exercée. Ce simulateur permet de connaître le tribunal compétent. Ministère chargé de la justice Lorsque les parties sont d'accord pour renouveler le bail commercial, un nouveau contrat est signé aux <span class="miseenevidence">mêmes conditions</span> que celles du bail venu à expiration. Cependant, les parties peuvent se mettre d'accord pour modifier certaines clauses du contrat initial. Le montant du loyer renouvelé est calculé de l'une des 2 façons suivantes : Pour en savoir plus sur le loyer renouvelé, vous pouvez consulter la fiche <a href="https://stmeen-montauban.fr/entreprise/?xml=F31925">Bail commercial : fixer et réviser le loyer</a> Lorsque le locataire n'a pas reçu de congé avec offre de renouvellement à la fin de la durée du contrat de bail (9 ans minimum), il peut adresser une demande de renouvellement à son bailleur. En effet, le locataire bénéficie d'un <span class="miseenevidence">droit au renouvellement</span> de son bail commercial (ou « <span class="expression">droit à la propriété commerciale</span> »). Conditions du droit au renouvellement du bail commercial Pour bénéficier de ce droit au renouvellement, le locataire doit respecter les <span class="miseenevidence">3 conditions suivantes</span> : L'absence d'une seule de ces conditions fait perdre au locataire son droit au renouvellement. Droit au renouvellement en cas de cession du bail commercial En cas de cession du bail commercial, le cessionnaire (c'est-à-dire celui qui rachète le bail), dispose d'un droit au renouvellement du bail si la cession a lieu au cours des <span class="miseenevidence">6 premières années du bail</span>. Cependant, lorsque la cession du bail intervient <span class="miseenevidence">dans les 3 dernières années du bail</span> commercial, il faut distinguer les 2 situations suivantes : Si le locataire n'a pas reçu de congé de la part du bailleur et qu'il souhaite obtenir le renouvellement du bail commercial, il doit <span class="miseenevidence">faire une demande de renouvellement</span> de son bail. Cette demande doit respecter les <span class="miseenevidence">conditions</span> suivantes : La demande de renouvellement peut contenir une proposition de loyer mais ce n'est pas une obligation. Le bailleur dispose de 2 options : Il doit faire connaître sa décision dans un délai de <span class="miseenevidence">3 mois</span>à compter de la réception de la demande en renouvellement. S'il ne répond pas dans ce délai, il est considéré avoir accepté le renouvellement. Le bailleur n'est pas obligé d'accepter de façon formelle (par un écrit) le renouvellement du bail commercial. Cependant, s'il souhaite obtenir une augmentation de loyer, il doit répondre et en faire la demande par acte de commissaire de justice (anciennement acte d'huissier de justice). Pour refuser le renouvellement du bail, le bailleur doit respecter toutes les conditions suivantes :
Attention :
Lorsque le locataire ou le bailleur est en <a href="https://stmeen-montauban.fr/entreprise/?xml=R57210">procédure collective</a>, c'est le <span class="miseenevidence">tribunal des activités économiques (TAE)</span> qui est compétent dans les ressorts des 12 villes suivantes : Avignon, Auxerre, Le Havre, Le Mans, Limoges, Lyon, Marseille, Nancy, Nanterre, Paris, Saint-Brieuc et Versailles. <span class="miseenevidence">En savoir plus sur le tribunal des activités économiques (TAE)</span> À titre d'expérimentation depuis le <span class="miseenevidence">1<Exposant>er</Exposant> janvier 2025</span> jusqu'au 31 décembre 2028, les tribunaux de commerce de 12 villes sont remplacés par des tribunaux des activités économiques (TAE). Les tribunaux des villes suivantes sont concernés : Avignon, Auxerre, Le Havre, Le Mans, Limoges, Lyon, Marseille, Nancy, Nanterre, Paris, Saint-Brieuc et Versailles. Ces TAE ont des <span class="miseenevidence">compétences plus larges</span> que les tribunaux de commerce puisqu'ils traitent des affaires suivantes : Le ministère de la Justice met à disposition un simulateur pour connaître le tribunal compétent :
Simulateur Depuis le 1<Exposant>er</Exposant> janvier 2025, des tribunaux des activités économiques (TAE) ont été mis en place dans certains territoires pour le traitement des procédures amiables ou des procédures collectives quelle que soit l'activité exercée. Ce simulateur permet de connaître le tribunal compétent. Ministère chargé de la justice Le bailleur peut <a href="https://stmeen-montauban.fr/entreprise/?xml=F36537">refuser le renouvellement du bail commercial</a> concernant uniquement les <span class="miseenevidence">locaux d'habitation accessoires aux locaux commerciaux</span> si les 2 conditions suivantes sont réunies : Si le bailleur n'a pas envoyé de congé et que le locataire n'a pas demandé le renouvellement du bail, celui-ci <span class="miseenevidence">se poursuit</span> purement et simplement pour une <span class="miseenevidence">durée indéterminée</span>. On parle de <span class="expression">tacite prolongation</span>. Ce n'est pas un nouveau contrat, c'est le même contrat de bail commercial qui est prolongé. Le bail commercial se poursuit aux mêmes conditions. Par conséquent, les parties continuent d'appliquer le contrat de bail initial :
À savoir Si la durée du bail dépasse <span class="miseenevidence">12 ans</span> à compter de la conclusion du bail initial, le bailleur peut <span class="miseenevidence">déplafonner</span> le loyer. Cela signifie que le loyer n'est plus fixé en fonction de la <a href="https://stmeen-montauban.fr/entreprise/?xml=F20564">variation de l'indice des loyers commerciaux (ILC) ou de l'indice des loyers des activités tertiaires (ILAT)</a> mais il peut être fixé à la <a href="https://stmeen-montauban.fr/entreprise/?xml=R62723">valeur locative</a>. Ce déplafonnement entraîne généralement une hausse de loyer importante pour le locataire. En cas de tacite prolongation du bail commercial, le locataire peut céder son fonds de commerce. Cependant, le nouvel acquéreur s'expose à un risque de non-renouvellement du bail commercial ou à une hausse de loyer. En effet, le bailleur peut décider du non-renouvellement du bail en envoyant un congé 6 mois avant la date de fin souhaitée et au dernier jour du trimestre civil.
À savoir Si la durée du bail dépasse <span class="miseenevidence">12 ans</span> (à compter du bail initial), le bailleur pourra <span class="miseenevidence">déplafonner</span> le loyer. Cela signifie que le loyer pourra être fixé à la <a href="https://stmeen-montauban.fr/entreprise/?xml=R62723">valeur locative</a> et donc être augmenté. Le bailleur ou le locataire peuvent mettre fin à la tacite prolongation du bail commercial. Pour cela, ils doivent envoyer un congé qui respecte les conditions suivantes :
Exemple Le bailleur donne congé au locataire le 4 avril 2024 pendant la période de tacite prolongation. Le congé ne prendra pas effet le 4 octobre 2024 mais le dernier jour du trimestre civil en cours, c'est-à-dire le 31 décembre.
Code de commerce : articles L145-1 à L145-3
Champ d'application du bail commercial
Code de commerce : articles L145-8 à L145-12
Renouvellement du bail commercial
Code de commerce : article L145-22
Refus de renouvellement et droit de reprise des locaux d'habitation
Code de commerce : articles R145-2 à R145-11
Loyer fixé à la valeur locative
Renouvellement ou prolongation tacite du bail commercial
Envoi d'un congé
Réponse du locataire
Où s’adresser ?
Connaître le tribunal compétent pour les procédures de prévention ou de traitement des difficultés
Renouvellement du contrat de bail commercial
Droit au renouvellement du bail commercial
Demande de renouvellement du bail commercial
Où s’adresser ?
Connaître le tribunal compétent pour les procédures de prévention ou de traitement des difficultés
Poursuite du bail
Cession du fonds de commerce et du bail
Mettre fin à la tacite prolongation
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Entreprise
Fiche pratique
Vérifié le 15/04/2025 - Direction de l'information légale et administrative (Premier ministre), Ministère chargé de la justice À l'expiration du contrat de bail commercial (9 ans minimum), le bailleur (propriétaire) peut adresser à son locataire une offre de renouvellement. Le locataire qui n'a rien reçu peut également être à l'initiative du renouvellement en adressant une demande au bailleur. Lorsque le bailleur et le locataire ne se manifestent pas, le bail se prolonge automatiquement pour une durée indéterminée : on parle alors de <span class="expression">tacite prolongation</span>.
Renouvellement ou prolongation tacite du bail commercial