En fin de bail (c'est-à-dire à la fin du délai de 9 ans) 3 situations peuvent être envisagées :

• <span class="miseenevidence">Le bailleur prend l’initiative du renouvellement</span> : il adresse un congé avec offre de renouvellement à son locataire. Ce congé lui permet de proposer un nouveau loyer. S'il n'envoie pas de congé au locataire et que le bail se poursuit (on parle de tacite reconduction), le loyer pourra être augmenté uniquement lors de la <a href="https://stmeen-montauban.fr/entreprise/?xml=F31925">révision triennale</a>.
• <span class="miseenevidence">Le locataire peut aussi être à l'initiative du renouvellement</span> lorsqu'il n'a pas reçu de congé du bailleur. Il peut alors adresser directement une demande de renouvellement à son bailleur. Il peut mentionner dans sa demande un loyer <span class="miseenevidence">renouvelé</span>. Ce loyer est alors calculé en fonction de la variation de <a href="https://stmeen-montauban.fr/entreprise/?xml=F20564">l'indice trimestriel des loyers commerciaux (ILC) ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires (ILAT</a>. Cette variation constitue un plafond : on parle de <span class="expression">plafonnement du loyer</span>.
• <span class="miseenevidence">Lorsque que les deux parties gardent le silence</span>, le bail commercial se poursuit au-delà des 9 ans pour une durée indéterminée. On parle de <span class="expression">tacite prolongation</span>. Le bailleur ou le locataire peut mettre fin à tout moment à cette tacite prolongation en adressant un congé avec un préavis de 6 mois.

À l'arrivée de l'échéance fixée dans le contrat, le bail commercial peut être renouvelé par le bailleur. Il adresse alors à son locataire un <span class="miseenevidence"><a href="https://stmeen-montauban.fr/entreprise/?xml=R71215">congé</a> avec une offre de renouvellement</span> du bail.

Ce congé permet de proposer un <span class="miseenevidence">nouveau loyer</span> à son locataire établi en fonction de la variation de l’indice des loyers commerciaux (ILC) ou, s'il s'applique, de l'indice des loyers des activités tertiaires (ILAT).

Envoi d'un congé

Le bailleur doit envoyer un congé par <span class="miseenevidence">acte de commissaire de justice</span> (anciennement acte d'huissier de justice) au moins <span class="miseenevidence">6 mois avant la date d'expiration du bail</span>.

Ce congé doit préciser les éléments suivants :

• Motifs pour lesquels il est donné
• Possibilité pour le locataire de saisir le tribunal judiciaire avant l'expiration d'un délai de 2 ans s'il souhaite contester le congé ou demander le paiement d'une indemnité d'éviction

Lorsque le bail s'est prolongé de façon tacite, le congé doit être délivré au moins 6 mois à l'avance et pour le dernier jour du trimestre civil (c'est-à-dire le 31 mars ; le 30 juin, le 30 septembre ou 31 décembre).

Réponse du locataire

Lorsque le locataire a reçu un congé avec offre de renouvellement de la part de son bailleur, il a 3 possibilités :

• <span class="miseenevidence">Refuser l'offre de renouvellement</span> : le bail commercial prend fin. Dans ce cas, le bailleur ne verse pas au locataire une <a href="https://stmeen-montauban.fr/entreprise/?xml=F32783">indemnité d'éviction</a>.
• <span class="miseenevidence">Accepter le renouvellement et le nouveau loyer proposé</span> : il peut donner son <a href="https://stmeen-montauban.fr/entreprise/?xml=R58936">accord exprès</a> soit par acte de commissaire de justice (anciennement huissier de justice ) soit par lettre recommandée avec accusé de réception. Il peut aussi donner son accord de manière tacite, par exemple en payant spontanément l'augmentation du loyer proposée par le bailleur.
• <span class="miseenevidence">Accepter le renouvellement mais en refusant le nouveau loyer</span> : le bailleur et le locataire peuvent alors décider à l'amiable du montant du loyer. Cependant, si les parties ne trouvent pas d'accord, l'une ou l'autre des parties peut saisir la commission départementale de conciliation des baux commerciaux (CDC) ou le tribunal judiciaire si la commission de conciliation n'a pas pu trouver d'accord.

<span class="miseenevidence">En savoir plus sur le tribunal des activités économiques (TAE)</span>

À titre d'expérimentation depuis le <span class="miseenevidence">1<Exposant>er</Exposant> janvier 2025</span> jusqu'au 31 décembre 2028, les tribunaux de commerce de 12 villes sont remplacés par des tribunaux des activités économiques (TAE).

Les tribunaux des villes suivantes sont concernés : Avignon, Auxerre, Le Havre, Le Mans, Limoges, Lyon, Marseille, Nancy, Nanterre, Paris, Saint-Brieuc et Versailles.

Ces TAE ont des <span class="miseenevidence">compétences plus larges</span> que les tribunaux de commerce puisqu'ils traitent des affaires suivantes :

• <span class="miseenevidence">Litiges sur les baux commerciaux à l’occasion d'une procédure collective</span>. Il faut un lien suffisant entre la procédure collective et le bail : par exemple, litige concernant la résiliation du bail pour défaut de paiement du loyer ou le montant de l'indemnité d'éviction.
• Procédures amiables (c'est-à-dire le mandat ad hoc, la procédure de conciliation) des <span class="miseenevidence">associations</span>, des <span class="miseenevidence">agriculteurs</span>, des <span class="miseenevidence">sociétés civiles</span> et <span class="miseenevidence">des sociétés libérales</span>
• Procédures collectives des associations, des agriculteurs, des sociétés civiles et des sociétés libérales

Le ministère de la Justice met à disposition un simulateur pour connaître le tribunal compétent :

Renouvellement du contrat de bail commercial

Lorsque les parties sont d'accord pour renouveler le bail commercial, un nouveau contrat est signé aux <span class="miseenevidence">mêmes conditions</span> que celles du bail venu à expiration.

Cependant, les parties peuvent se mettre d'accord pour modifier certaines clauses du contrat initial.

Le montant du loyer renouvelé est calculé de l'une des 2 façons suivantes :

• En fonction de la variation de l’indice des loyers commerciaux (ILC) ou, s'il s'applique, de l'indice des loyers des activités tertiaires (ILAT). On dit que le loyer est plafonné à la variation de l'ILC ou de l'ILAT.
• En fonction de la <a href="https://stmeen-montauban.fr/entreprise/?xml=R62723">valeur locative</a> (et donc déplafonné).

Pour en savoir plus sur le loyer renouvelé, vous pouvez consulter la fiche <a href="https://stmeen-montauban.fr/entreprise/?xml=F31925">Bail commercial : fixer et réviser le loyer</a>

Lorsque le locataire n'a pas reçu de congé avec offre de renouvellement à la fin de la durée du contrat de bail (9 ans minimum), il peut adresser une demande de renouvellement à son bailleur. En effet, le locataire bénéficie d'un <span class="miseenevidence">droit au renouvellement</span> de son bail commercial (ou « <span class="expression">droit à la propriété commerciale</span> »).

Droit au renouvellement du bail commercial

Conditions du droit au renouvellement du bail commercial 

Pour bénéficier de ce droit au renouvellement, le locataire doit respecter les <span class="miseenevidence">3 conditions suivantes</span> :

• <span class="miseenevidence">Être propriétaire</span> du fonds de commerce
• <span class="miseenevidence">Être immatriculé</span> au registre du commerce et des sociétés (RCS) pour un commerçant ou au registre national des entreprises (RNE) pour un artisan. Cette condition d'immatriculation au RCS doit être remplie à la date de la délivrance du congé ou à la date de demande de renouvellement formulée par le locataire.
• <span class="miseenevidence">Exploiter le fonds de commerce de manière effective</span> dans les locaux au cours des <span class="miseenevidence">3 années </span>précédant la date d'expiration du bail ou de sa reconduction. L'exploitation effective correspond à une exploitation commerciale réelle, régulière et conforme aux dispositions du bail. En d'autre termes, l'exploitation du fonds de façon intermittente, l'absence d'activité dans les lieux ou une activité trop récente ne permettent pas au locataire de bénéficier du droit au renouvellement.

L'absence d'une seule de ces conditions fait perdre au locataire son droit au renouvellement.

Droit au renouvellement en cas de cession du bail commercial

En cas de cession du bail commercial, le cessionnaire (c'est-à-dire celui qui rachète le bail), dispose d'un droit au renouvellement du bail si la cession a lieu au cours des <span class="miseenevidence">6 premières années du bail</span>.

Cependant, lorsque la cession du bail intervient <span class="miseenevidence">dans les 3 dernières années du bail</span> commercial, il faut distinguer les 2 situations suivantes :

• <span class="miseenevidence">Cession du fonds de commerce </span> : pour bénéficier du droit au renouvellement du bail, le locataire doit avoir exploité le fonds de commerce d'une manière effective pendant 3 ans. Ici, le nouvel acquéreur du fonds de commerce a la possibilité de compléter sa durée d'exploitation avec celle du vendeur du fonds de commerce et peut donc bénéficier du renouvellement du bail commercial.
• <span class="miseenevidence">Cession du seul droit au bail</span> : le nouvel acquéreur ne peut pas bénéficier du droit au renouvellement du bail. Dans ce cas, le nouvel acquéreur a intérêt à obtenir du bailleur une promesse de renouvellement ou un renouvellement anticipé du bail préalablement à la signature de l'acte de cession.

Demande de renouvellement du bail commercial

Si le locataire n'a pas reçu de congé de la part du bailleur et qu'il souhaite obtenir le renouvellement du bail commercial, il doit <span class="miseenevidence">faire une demande de renouvellement</span> de son bail.

Cette demande doit respecter les <span class="miseenevidence">conditions</span> suivantes :

• Être envoyée par <span class="miseenevidence">lettre recommandée avec AR</span> ou par <a href="https://stmeen-montauban.fr/entreprise/?xml=R57151">acte de commissaire de justice</a> dans les <span class="miseenevidence">6 mois qui précèdent l'expiration du bail</span>.
• <span class="miseenevidence">Comporter la mention</span> figurant à l'alinéa 4 de l'article L. 145-10 du code de commerce :

La demande de renouvellement peut contenir une proposition de loyer mais ce n'est pas une obligation.

Le bailleur dispose de 2 options :

Si le bailleur n'a pas envoyé de congé et que le locataire n'a pas demandé le renouvellement du bail, celui-ci <span class="miseenevidence">se poursuit</span> purement et simplement pour une <span class="miseenevidence">durée indéterminée</span>. On parle de <span class="expression">tacite prolongation</span>. Ce n'est pas un nouveau contrat, c'est le même contrat de bail commercial qui est prolongé.

Poursuite du bail

Le bail commercial se poursuit aux mêmes conditions.

Par conséquent, les parties continuent d'appliquer le contrat de bail initial :

• Le bailleur respecte toutes les obligations contenues dans le contrat (par exemple, prendre en charge les grosses réparations).
• Le locataire continue de payer le loyer et les charges. Le loyer du bail commercial reste le même pendant la tacite prolongation. Cependant, une <a href="https://stmeen-montauban.fr/entreprise/?xml=F31925">révision triennale du loyer</a> peut être envisagée.

Cession du fonds de commerce et du bail

En cas de tacite prolongation du bail commercial, le locataire peut céder son fonds de commerce. Cependant, le nouvel acquéreur s'expose à un risque de non-renouvellement du bail commercial ou à une hausse de loyer.

En effet, le bailleur peut décider du non-renouvellement du bail en envoyant un congé 6 mois avant la date de fin souhaitée et au dernier jour du trimestre civil.

Mettre fin à la tacite prolongation

Le bailleur ou le locataire peuvent mettre fin à la tacite prolongation du bail commercial. Pour cela, ils doivent envoyer un congé qui respecte les conditions suivantes :

• Par <span class="miseenevidence">acte de commissaire de justice</span> (anciennement acte d'huissier de justice)
• Au moins <span class="miseenevidence">6 mois avant la date de fin souhaitée</span> et <span class="miseenevidence">pour le dernier jour du trimestre civil</span> (31 mars, 30 juin, 30 septembre ou 31 décembre).