Fiche pratique
Vérifié le 06/06/2025 - Direction de l'information légale et administrative (Premier ministre), Ministère chargé de la justice Le locataire (appelé preneur) et le propriétaire (appelé bailleur) ont chacun la possibilité de mettre un terme au bail commercial à la fin de chaque période triennale (c'est-à-dire après 3, 6 ou 9 ans) ou en dehors de ces périodes, dans des conditions particulières. Ils ont également la possibilité de résilier le bail d'un commun accord. Le locataire peut résilier sans motif particulier le bail <span class="miseenevidence">à l'expiration de chaque période de 3 ans </span>(c'est-à-dire après 3, 6 ou 9 ans). On parle de <span class="expression">résiliation triennale</span>. Il peut également résilier le bail, <span class="miseenevidence">en dehors de ces périodes triennales</span> dans certaines situations : lorsqu'il a demandé ses droits à la retraite, ou lorsqu'il perçoit une pension d'invalidité. En cas de décès du locataire, ses <a href="https://stmeen-montauban.fr/entreprise/?xml=R52183">ayant-droits</a> peuvent aussi résilier le bail. Les parties peuvent également mettre un terme au bail d'un commun accord. Le locataire peut résilier le contrat de bail commercial à la fin de chaque période de 3 ans, sans motif particulier. Il doit donner congé par l'un des moyens suivants : Le congé doit être donné <span class="miseenevidence">au moins 6 mois avant l'expiration de la période triennale en cours.</span> Le non-respect de ce délai de 6 mois reporte les effets du congé à la prochaine période triennale.
Exemple L'échéance triennale d'un bail commercial intervient le 30 septembre. Le congé doit donc être envoyé par le locataire au propriétaire au plus tard le 31 mars. Le bailleur et le preneur peuvent décider d'exclure la possibilité d'une résiliation triennale dans les contrats de baux suivants :
À savoir Le locataire n'a pas à indiquer dans le congé les raisons pour lesquelles il souhaite mettre fin au bail. Il est possible de résilier le contrat de bail dans les situations suivantes : Le locataire peut résilié le bail commercial sans attendre l'échéance de la période triennale <span class="miseenevidence">uniquement s'il a des statuts suivants</span> : Il doit être dans l'une des situations suivantes : Si le locataire remplit ces conditions, il peut alors donner <span class="miseenevidence">congé au bailleur</span>. Le congé est délivré au moins <span class="miseenevidence">6 mois à l'avance</span>, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par acte de <a href="https://stmeen-montauban.fr/entreprise/?xml=R57151">commissaire de justice</a> (anciennement acte d'huissier de justice). Le locataire peut demander la <span class="expression">résiliation judiciaire</span> du bail dans les situations suivantes : Celle-ci doit être demandée au<span class="miseenevidence"> tribunal judiciaire</span> du lieu de situation de l'immeuble. Le juge dispose d'un pouvoir d'appréciation et prononce la résiliation lorsque le manquement présente une certaine gravité. En cas de <span class="miseenevidence">décès du locataire</span>, le bail n'est pas automatiquement résilié (sauf si une clause du contrat le prévoit). Le bail est transmis aux héritiers. Ceux-ci <span class="miseenevidence">peuvent résilier le bail </span>sans attendre l'échéance triennale en envoyant un congé par lettre recommandée avec AR ou par acte de commissaire de justice. Le locataire peut se mettre d'accord avec le propriétaire pour mettre fin au bail <span class="miseenevidence">à tout moment</span>. On parle alors de <span class="expression">résiliation amiable</span> du contrat de bail. La résiliation à l'amiable n'exige pas de forme particulière. Il faut simplement que le propriétaire accepte l'offre de résiliation amiable du locataire. Cependant, il faut pouvoir rapporter la <span class="miseenevidence">preuve </span>de cet accord. En pratique, il est conseillé au propriétaire et au locataire de signer <span class="miseenevidence">un acte </span>qui prévoit la date de libération des locaux et qui fixe le solde du loyer, les charges et le sort du dépôt de garantie. De plus, le bailleur en accord avec le locataire doit vérifier auprès du greffe du tribunal de commerce s'il existe des inscriptions sur le fonds de commerce (privilège, <a href="https://stmeen-montauban.fr/entreprise/?xml=F37936">nantissement</a>). Si c'est le cas, le propriétaire doit<span class="miseenevidence"> informer</span> (par lettre recommandée avec AR ou par acte de commissaire de justice) les créanciers inscrits sur le fonds (qui ont un privilège sur le fonds de commerce ou un <a href="https://stmeen-montauban.fr/entreprise/?xml=F37936">nantissement)</a> de <span class="miseenevidence">la résiliation amiable du bail</span>. La résiliation amiable ne deviendra définitive <span class="miseenevidence">qu' 1 mois après </span>la notification effectuée aux créanciers inscrits. Le bailleur peut mettre fin au bail commercial après chaque période de 3 ans (« triennale ») à certaines conditions. En dehors de ces périodes triennales, il peut résilier le bail en cas de faute du locataire ou si cette possibilité est prévue dans le contrat (clause résolutoire). Les parties peuvent également mettre un terme au bail d'un commun accord. À la fin d'une période triennale, le bailleur a le droit de reprendre le local loué. Il doit alors donner congé au locataire <span class="miseenevidence">6 mois avant l'échéance triennale </span>par <a href="https://stmeen-montauban.fr/entreprise/?xml=R57151">acte de commissaire de justice (anciennement acte d'huissier de justice)</a>. La résiliation est possible dans les cas suivants : Le bailleur peut demander la résiliation du bail devant le tribunal judiciaire en cas de faute du locataire ou utiliser la clause résolutoire. Le bailleur a la possibilité de réclamer la résiliation du bail commercial auprès du tribunal judiciaire en cas de <span class="miseenevidence">faute du locataire</span>. Il s'agit par exemple des faits suivants : Le tribunal judiciaire apprécie l'importance de la faute du locataire pour accepter ou refuser la demande de résiliation du bailleur. Le contrat peut prévoir que l'inexécution d'une obligation précisée entraînera la résiliation du bail : on parle alors de <span class="expression">clause résolutoire</span>.
Exemple Une clause du bail commercial interdit au locataire de sous-louer le fonds. Si le locataire sous-loue le local, le bailleur peut se fonder sur la clause résolutoire pour demander la résiliation du bail. Pour mettre en œuvre cette clause, le propriétaire doit envoyer, par acte de <a href="https://stmeen-montauban.fr/entreprise/?xml=R57151">commissaire de justice</a> (anciennement acte d'huissier de justice), un <a href="https://stmeen-montauban.fr/entreprise/?xml=R62976">commandement</a> qui informe le locataire qu'il va utiliser la clause résolutoire. Le commandement doit mentionner les éléments suivants : Si le locataire exécute ce qui est demandé dans le commandement, le bail n'est pas résilié. En revanche, si le locataire n'exécute pas ce qui est demandé, la résiliation du bail est automatique. Elle est effective <span class="miseenevidence">1 mois après</span> l'envoi du commandement de payer ou de la sommation d'exécuter.
À savoir Dans le cas d'un commandement de payer des loyers en retard, le locataire peut demander en justice des délais de paiement dans la limite de 2 années. Le bailleur et le locataire peuvent décider d'un commun accord de mettre fin au bail <span class="miseenevidence">à tout moment</span>. On parle alors de <span class="expression">résiliation amiable</span> du contrat de bail. La résiliation à l'amiable n'exige <span class="miseenevidence">pas de forme particulière</span>. Il faut simplement que le locataire accepte l'offre de résiliation amiable du bailleur. En pratique, il est conseillé au bailleur et au locataire de signer un acte qui prévoit la date de libération des locaux et qui fixe le solde du loyer, les charges et le sort du dépôt de garantie De plus, le bailleur en accord avec le locataire doit vérifier auprès du greffe du tribunal de commerce s'il existe des inscriptions sur le fonds de commerce (privilège, <a href="https://stmeen-montauban.fr/entreprise/?xml=F37936">nantissement</a>, etc. ). Si c'est le cas, le bailleur doit<span class="miseenevidence"> informer</span> (par lettre recommandée avec AR ou par acte de commissaire de justice) les <a href="https://stmeen-montauban.fr/entreprise/?xml=R71266">créanciers inscrits sur le fonds</a> de la résiliation amiable du bail. La résiliation amiable ne deviendra définitive <span class="miseenevidence">qu' 1 mois après</span> la notification effectuée aux créanciers inscrits. Résilier un bail commercial
Où s’adresser ?
Où s’adresser ?
