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Fiche pratique

Pays Basque : montant du loyer pour un bail d'habitation depuis le 25 novembre 2024

Vérifié le 25/11/2024 - Direction de l'information légale et administrative (Premier ministre)

Sur le territoire de la <a href="https://stmeen-montauban.fr/guide-des-demarches-pour-les-particuliers-service-public-fr/?xml=R52311">communauté d'agglomération Pays Basque</a>, le loyer d'un logement dont le bail d'habitation (y compris bail mobilité) est signé ou renouvelé <span class="miseenevidence">depuis le 25 novembre 2024</span> est encadré par des <span class="expression">loyers de référence minoré et majoré</span>. Nous vous expliquons.

La communauté d'agglomération Pays Basque se compose des communes suivantes : Ahetze, Anglet, Arbonne, Arcangues, Ascain, Bassussarry, Bayonne, Biarritz, Bidart, Biriatou, Boucau, Ciboure, Guéthary, Hendaye, Jatxou, Lahonce, Larressore, Mouguerre, Saint-Jean-de-Luz, Saint-Pierre-d'Irube, Urcuit, Urrugne, Ustaritz, Villefranque.

Dans ces communes, les loyers de référence minoré et majoré varient selon le type de la location (vide ou meublée), le nombre de pièces et l'époque de construction du logement :

Simulateur
Pays Basque : estimer les loyers de référence pour un bail signé depuis le 25 novembre 2024

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Préfecture des Pyrénées-Atlantiques

Dans certains cas, un <span class="expression">complément de loyer</span> peut être prévu dans le bail. Il a pour effet de porter le loyer du logement au-delà du <span class="expression">loyer de référence majoré</span>.

  À savoir

<span class="miseenevidence">Tous les logements ne sont pas concernés par l'encadrement des loyers</span>. Les <a href="https://stmeen-montauban.fr/guide-des-demarches-pour-les-particuliers-service-public-fr/?xml=F1219">logements soumis à la loi de 1948</a> ou <a href="https://stmeen-montauban.fr/guide-des-demarches-pour-les-particuliers-service-public-fr/?xml=F2541">logements conventionnés par l'Anah</a>, les <a href="https://stmeen-montauban.fr/guide-des-demarches-pour-les-particuliers-service-public-fr/?xml=F1317">logements sociaux (HLM)</a>, les <a href="https://stmeen-montauban.fr/guide-des-demarches-pour-les-particuliers-service-public-fr/?xml=F2315">meublés de tourisme</a> et les sous-locations sont soumis à d'autres règles.

L'encadrement des loyers s'applique à chacun des évènements suivants :

Le loyer (hors charges) peut se composer de 2 éléments : le <span class="expression">loyer de base</span> et un <span class="expression">complément de loyer</span>.

Loyer de base

Le bail doit indiquer les montants suivants :

  • Le loyer de base (montant du loyer hors charges et hors <a href="https://stmeen-montauban.fr/guide-des-demarches-pour-les-particuliers-service-public-fr/?xml=R41335">complément de loyer</a>),
  • Le <span class="expression">loyer de référence</span> et le <span class="expression">loyer de référence majoré</span> en vigueur à la date de signature du bail et qui correspondent à la catégorie du logement (localisation, nombre de pièces...).

Le <span class="expression">loyer de base</span> (montant du loyer hors charges et hors <a href="https://stmeen-montauban.fr/guide-des-demarches-pour-les-particuliers-service-public-fr/?xml=R41335">complément de loyer</a>) ne doit pas dépasser le <span class="expression">loyer de référence majoré</span> en vigueur à la date de signature du bail.

Vous pouvez connaître les loyers de référence majorés à l'aide de ce simulateur :

Simulateur
Pays Basque : estimer les loyers de référence pour un bail signé depuis le 25 novembre 2024

Accéder au simulateur  

Préfecture des Pyrénées-Atlantiques

Si le <span class="expression">loyer de base</span> dépasse le <span class="expression">loyer de référence majoré</span>, le locataire peut demander une diminution de loyer devant la <a href="https://stmeen-montauban.fr/guide-des-demarches-pour-les-particuliers-service-public-fr/?xml=F1216">commission départementale de conciliation (CDC)</a>, dans les 3 ans qui suivent la signature du bail.

Complément de loyer

Dans quels cas s'applique un complément de loyer ?

Le propriétaire (ou l'agence immobilière/notaire) peut appliquer un complément de loyer si les 2 conditions suivantes sont réunies :

  • Le logement a des caractéristiques particulières (localisation, confort)
  • Le loyer de base (hors charges) est égal au <a href="https://stmeen-montauban.fr/guide-des-demarches-pour-les-particuliers-service-public-fr/?xml=R59445">loyer de référence majoré</a>.

Si un complément de loyer s'applique, le loyer est égal au total du loyer de base et du complément de loyer.

Le montant du complément de loyer et les caractéristiques du logement qui le justifient doivent être indiqués dans le bail.

 Attention :

Pour un bail signé depuis le 18 août 2022, <span class="miseenevidence">le complément de loyer est interdit</span> si le logement a <span class="miseenevidence">au moins 1 de ces caractéristiques</span> suivantes : sanitaires sur le palier, signes d'humidité sur certains murs, <a href="https://stmeen-montauban.fr/guide-des-demarches-pour-les-particuliers-service-public-fr/?xml=R63115">DPE</a> de classe F ou G, fenêtres laissant anormalement passer l'air (hors grille de ventilation), vis-à-vis à moins de 10 m, infiltrations ou inondations provenant de l'extérieur, problèmes d'évacuation d'eau au cours des 3 derniers mois, installation électrique dégradée, mauvaise exposition de la pièce principale.

Comment contester le complément de loyer ?

Pour contester le complément de loyer, le locataire doit saisir la <a href="https://stmeen-montauban.fr/guide-des-demarches-pour-les-particuliers-service-public-fr/?xml=F1216">commission départementale de conciliation (CDC)</a> dans un <span class="miseenevidence">délai de 3 mois à partir de la date de signature</span> du bail. C'est au propriétaire (ou à l'agence immobilière) de prouver que le complément de loyer est justifié.

Si la CDC parvient à un accord, le montant du loyer est celui fixé par le document de conciliation délivré par la CDC. Ce nouveau montant s'applique à partir de la date d'entrée en vigueur du bail.

Mais si le désaccord persiste, le locataire a 3 mois à partir de la réception de l'avis de la CDC pour saisir le <a href="https://stmeen-montauban.fr/guide-des-demarches-pour-les-particuliers-service-public-fr/?xml=F31301">juge des contentieux de la protection</a> du tribunal dont dépend le logement. Il peut lui demander d'annuler ou de diminuer le complément de loyer. Le montant du loyer fixé par le juge s'applique à partir de la date d'entrée en vigueur du bail.

 Attention :

Un bail mobilité ne peut pas être renouvelé.

À l'approche du renouvellement du bail :

  • Lorsque le loyer de base (hors charges et hors <a href="https://stmeen-montauban.fr/guide-des-demarches-pour-les-particuliers-service-public-fr/?xml=R41335">complément de loyer</a>) est <span class="miseenevidence">inférieur</span> au <span class="expression">loyer de référence minoré</span>, le propriétaire peut engager une <span class="expression">action en réévaluation de loyer</span>
  • Lorsque le loyer de base est <span class="miseenevidence">supérieur</span> au<span class="expression"> loyer de référence majoré</span>, le locataire peut engager une <span class="expression">action en diminution de loyer</span>.

Vous pouvez connaître les loyers de référence majorés à l'aide de ce simulateur :

Simulateur
Pays Basque : estimer les loyers de référence pour un bail signé depuis le 25 novembre 2024

Accéder au simulateur  

Préfecture des Pyrénées-Atlantiques

  • Quelles sont les conditions ?

    Il faut respecter 3 conditions :

    1. Le nouveau loyer (hors charges et hors <a href="https://stmeen-montauban.fr/guide-des-demarches-pour-les-particuliers-service-public-fr/?xml=R41335">complément de loyer</a>) <span class="miseenevidence">doit être inférieur ou égal </span>au <span class="expression">loyer de référence minoré</span> en vigueur au moment où le propriétaire informe le locataire.

    2. L'augmentation du loyer proposée <span class="miseenevidence">doit être inférieure ou égale à </span>la plus élevée des 2 limites suivantes :

    • <span class="valeur">50 %</span> de la différence entre le loyer qui correspond aux loyers pratiqués dans le voisinage pour des logements comparables et le dernier loyer appliqué au locataire avant le renouvellement du bail (éventuellement <a href="https://stmeen-montauban.fr/guide-des-demarches-pour-les-particuliers-service-public-fr/?xml=F1311">révisé</a> si cela n'avait pas été fait dans les 12 derniers mois)
    • Une majoration du loyer annuel égale à <span class="valeur">15 %</span> du coût réel des travaux faits depuis le dernier renouvellement du bail (<a href="https://stmeen-montauban.fr/guide-des-demarches-pour-les-particuliers-service-public-fr/?xml=R45485">travaux d’amélioration</a> ou travaux de mise aux normes), lorsque le montant de ces travaux est au moins égal au montant de la dernière année de loyer.

    3. Depuis le 22 août 2024, il est <span class="miseenevidence">interdit d'augmenter</span> le loyer d'un logement classé F ou G (classement indiqué sur le <a href="https://stmeen-montauban.fr/guide-des-demarches-pour-les-particuliers-service-public-fr/?xml=R63115">DPE</a>) lors du renouvellement du bail.

    Comment informer le locataire. ?

    Le propriétaire doit informer le locataire du nouveau loyer, <span class="miseenevidence">au moins 6 mois avant la fin du bail</span>.

    Le propriétaire doit lui adresser une <a href="https://stmeen-montauban.fr/guide-des-demarches-pour-les-particuliers-service-public-fr/?xml=R14732">notification</a> :

    • Soit par lettre recommandée avec accusé de réception
    • Soit par <a href="https://stmeen-montauban.fr/guide-des-demarches-pour-les-particuliers-service-public-fr/?xml=R57151">acte de commissaire de justice (anciennement acte d'huissier de justice)</a>
    • Soit par remise en main propre contre récépissé ou émargement.

    Cette notification doit contenir les éléments suivants :

    • Intégralité de <a href="https://www.legifrance.gouv.fr/loda/article_lc/LEGIARTI000037642425/" target="_blank">l'article 140 VI de la loi du 23 novembre 2018</a>
    • Nouveau montant du loyer proposé et loyer de référence minoré ayant servi à le déterminer.

      À savoir

    Lorsque le propriétaire engage une <span class="expression">action de réévaluation de loyer</span>, il ne peut pas donner son préavis (congé) au locataire pour <a href="https://stmeen-montauban.fr/guide-des-demarches-pour-les-particuliers-service-public-fr/?xml=R59748">l'échéance du bail</a>.

    Comment contester ?

    Le locataire peut contester <span class="expression">l'action en réévaluation de loyer</span>.

    Pour cela, il doit fournir au propriétaire 6 références de loyer de logements comparables, situés :

    • Soit dans le même groupe d'immeubles
    • Soit dans tout autre groupe d'immeubles comportant des caractéristiques similaires et situés dans la même zone géographique

    Ces références de loyers sont consultables sur le site de <a href="https://www.observatoires-des-loyers.org/2/accueil.htm" target="_blank">l'observatoire des loyers</a>.

    En cas de désaccord ou en l'absence de réponse du locataire ou du propriétaire à la demande de réévaluation du loyer, l'un ou l'autre doit saisir, 4 mois avant la fin du bail, la <a href="https://stmeen-montauban.fr/guide-des-demarches-pour-les-particuliers-service-public-fr/?xml=F1216">commission départementale de conciliation (CDC)</a>.

    Si le désaccord persiste en dépit de l'action de la CDC, le <a href="https://stmeen-montauban.fr/guide-des-demarches-pour-les-particuliers-service-public-fr/?xml=F31301">juge des contentieux de la protection</a> peut être saisi avant la fin du bail.

     Attention :

    Si le juge n'est pas saisi avant la fin du bail, le bail est reconduit aux conditions antérieures du loyer. Toutefois, si l'ancien loyer n'a pas été révisé au cours des 12 mois précédents, le propriétaire peut le <a href="https://stmeen-montauban.fr/guide-des-demarches-pour-les-particuliers-service-public-fr/?xml=F1311">réviser</a> pour fixer le nouveau loyer.

    Comment appliquer le nouveau loyer ?

    Il faut distinguer si le logement est loué vide ou meublé :

    • <span class="miseenevidence">Pour un logement vide</span>, lorsqu'un nouveau loyer est décidé par le locataire et le propriétaire (ou l'agence immobilière), ou par le juge, ce nouveau loyer ne s'applique que progressivement à partir du renouvellement du bail. Si la hausse est d'au plus <span class="valeur">10 %</span>, elle est étalée par 1/3 annuel ou par 1/6 annuel, selon la durée du nouveau bail. Mais si la hausse est de plus de <span class="valeur">10 %</span>, et que le nouveau bail est de moins de 3 ans, elle s'applique par 1/6 annuel pendant ce nouveau bail, puis par 1/6 annuel lors du renouvellement ultérieur.

     Exemple

    Pour un bail est de 3 ans, le dernier loyer mensuel appliqué est de <span class="valeur">600 €</span> (hors charges et hors complément de loyer) et la hausse à appliquer est de <span class="valeur">50 €</span> mensuels :

    • <span class="miseenevidence">Pour un logement meublé</span>, lorsqu'un nouveau loyer est décidé par le locataire et le propriétaire (ou l'agence immobilière), ou par le juge, ce nouveau loyer s'applique au contrat renouvelé. Mais, si la hausse est de plus de <span class="valeur">10 %</span>, elle s'applique par 1/3 annuel au contrat renouvelé et lors des renouvellements ultérieurs.

  • Si le loyer de base (hors charges et hors <a href="https://stmeen-montauban.fr/guide-des-demarches-pour-les-particuliers-service-public-fr/?xml=R41335">complément de loyer</a>) inscrit dans le bail est<span class="miseenevidence"> supérieur</span> au loyer de référence majoré,<span class="miseenevidence"> le locataire</span> peut proposer au propriétaire (ou à l'agence immobilière) la diminution du loyer de base.

    Les 2 conditions suivantes doivent être respectées :

    • Le locataire fait sa demande <span class="miseenevidence">au moins 5 mois</span> avant <a href="https://stmeen-montauban.fr/guide-des-demarches-pour-les-particuliers-service-public-fr/?xml=R59748">l'échéance du bail</a>
    • Le loyer de référence majoré pris en considération est celui en vigueur à la date de la demande du locataire.

    Vous pouvez connaître le<span class="miseenevidence"> loyer de référence majoré</span> à l'aide de ce <span class="miseenevidence">simulateur</span> :

    Simulateur
    Pays Basque : estimer les loyers de référence pour un bail signé depuis le 25 novembre 2024

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    Préfecture des Pyrénées-Atlantiques

    Le locataire doit adresser sa demande écrite au propriétaire (ou à l'agence immobilière) :

    • Soit par lettre recommandée avec accusé de réception
    • Soit par<a href="https://stmeen-montauban.fr/guide-des-demarches-pour-les-particuliers-service-public-fr/?xml=R57151"> acte de commissaire de justice</a>
    • Soit par remise en main propre contre récépissé ou émargement.

    La demande doit contenir les éléments suivants :

    • Intégralité de <a href="https://www.legifrance.gouv.fr/loda/article_lc/LEGIARTI000037642425/" target="_blank">l'article 140 VI de la loi du 23 novembre 2018</a>
    • Nouveau montant du loyer proposé et loyer de référence majoré en vigueur à la date de la proposition du locataire.

    Si le propriétaire (ou l'agence immobilière) refuse, ou s'il ne répond pas au locataire, le locataire doit saisir la <a href="https://stmeen-montauban.fr/guide-des-demarches-pour-les-particuliers-service-public-fr/?xml=F1216">commission départementale de conciliation (CDC)</a> au plus tard <span class="miseenevidence">4 mois avant l'échéance du bail</span>.

    Si aucun accord n'est trouvé en dépit de l'intervention de la CDC, le locataire peut saisir le <a href="https://stmeen-montauban.fr/guide-des-demarches-pour-les-particuliers-service-public-fr/?xml=F31301">juge des contentieux de la protection</a> avant l'échéance du bail.

     Attention :

    Si le locataire ne saisit pas le juge dans ce délai, le bail est reconduit aux conditions antérieures du loyer. Si l'ancien loyer n'a pas été révisé au cours des 12 mois précédents, le propriétaire (ou l'agence immobilière) peut le <a href="https://stmeen-montauban.fr/guide-des-demarches-pour-les-particuliers-service-public-fr/?xml=F1311">réviser</a>.

Le loyer (hors charges) peut se composer de 2 éléments : le <span class="expression">loyer de base</span> et un <span class="expression">complément de loyer</span>.

Loyer de base

Le loyer de base (hors charges et hors <a href="https://stmeen-montauban.fr/guide-des-demarches-pour-les-particuliers-service-public-fr/?xml=R41335">complément de loyer</a>) d'un logement remis sur le marché après moins de 18 mois d'inoccupation peut être augmenté dans certains cas seulement :

  • Il n'a pas été <a href="https://stmeen-montauban.fr/guide-des-demarches-pour-les-particuliers-service-public-fr/?xml=F13723">révisé au cours des 12 mois précédents</a>
  • Des travaux <a href="https://stmeen-montauban.fr/guide-des-demarches-pour-les-particuliers-service-public-fr/?xml=R45485">d'amélioration</a> ou de mise aux <a href="https://stmeen-montauban.fr/guide-des-demarches-pour-les-particuliers-service-public-fr/?xml=F2042">normes de décence</a> ont été faits depuis le départ de l'ancien locataire
  • Il est sous-évalué.

Mais le nouveau loyer de base ne doit pas dépasser le <span class="expression">loyer de référence majoré</span> en vigueur à la date de signature du bail.

Vous pouvez connaître les loyers de référence majorés à l'aide de ce simulateur :

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Pays Basque : estimer les loyers de référence pour un bail signé depuis le 25 novembre 2024

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 Attention :

Lorsque le bail est signé depuis le 24 août 2022 et concerne un logement de classe F ou G (classe indiquée sur le <a href="https://stmeen-montauban.fr/guide-des-demarches-pour-les-particuliers-service-public-fr/?xml=R63115">DPE</a>), le <span class="expression">loyer de base</span> ne doit pas dépasser le loyer appliqué au précédent locataire.

  • Le montant du nouveau loyer ne doit pas dépasser le montant du dernier loyer appliqué au précédent locataire.

    Mais il peut être augmenté de la variation annuelle de <a href="https://stmeen-montauban.fr/guide-des-demarches-pour-les-particuliers-service-public-fr/?xml=F13723">l'IRL</a> publié à la date de signature du nouveau bail, si aucune <a href="https://stmeen-montauban.fr/guide-des-demarches-pour-les-particuliers-service-public-fr/?xml=F13117">révision</a> n'est intervenue au cours des 12 derniers mois.

    Dans tous les cas, le nouveau loyer ne doit pas dépasser le <span class="expression">loyer de référence majoré</span> en vigueur à la date de signature du bail.

    Vous pouvez connaître les loyers de référence majorés à l'aide de ce simulateur :

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    Préfecture des Pyrénées-Atlantiques

    Si le nouveau loyer dépasse le <span class="expression">loyer de référence majoré</span> en vigueur à la date de signature du bail, le locataire peut le contester en envoyant au propriétaire (ou à l'agence immobilière) une lettre recommandée avec accusé de réception.

    En cas d'échec, il peut saisir :

    • La <a href="https://stmeen-montauban.fr/guide-des-demarches-pour-les-particuliers-service-public-fr/?xml=F1216">commission départementale de conciliation (CDC)</a> dont dépend le logement (démarche est gratuite)
    • Ou directement le <a href="https://stmeen-montauban.fr/guide-des-demarches-pour-les-particuliers-service-public-fr/?xml=F1783">juge des contentieux de la protection</a> du tribunal dont dépend le logement.

     Attention :

    Le montant du loyer appliqué au dernier locataire doit être inscrit dans le <a href="https://stmeen-montauban.fr/guide-des-demarches-pour-les-particuliers-service-public-fr/?xml=F920">bail</a>.

    • Quelles sont les conditions ?

      Le nouveau loyer peut être supérieur au dernier loyer appliqué au précédent locataire, si le propriétaire a financé des travaux.

      Ces travaux peuvent être :

      • Des <a href="https://stmeen-montauban.fr/guide-des-demarches-pour-les-particuliers-service-public-fr/?xml=R45485">travaux d'amélioration</a> (hors travaux d'économie d'énergie ayant donné lieu à une majoration de loyer pour réduction de charges)
      • Ou des travaux de mise aux <a href="https://stmeen-montauban.fr/guide-des-demarches-pour-les-particuliers-service-public-fr/?xml=F2042">normes de décence</a>.

      Ces travaux doivent :

      • Avoir été réalisés (dans les parties communes ou privatives) depuis le départ du dernier locataire
      • Et être d'un montant au moins égal à <span class="valeur">50 %</span> de la dernière année de loyer (hors charges).

      Quel nouveau loyer fixer ?

      Si ces conditions sont respectées, le loyer annuel pratiqué au précédent locataire peut être augmenté :

      • D'un montant égal à <span class="valeur">15 %</span> du montant des travaux <a href="https://stmeen-montauban.fr/guide-des-demarches-pour-les-particuliers-service-public-fr/?xml=R24408">TTC</a>
      • Dans la limite du<span class="expression"> loyer de référence majoré</span> en vigueur à la date de signature du bail.

      Vous pouvez connaître les loyers de référence majorés à l'aide de ce simulateur :

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      Préfecture des Pyrénées-Atlantiques

      Comment contester ?

      Si le nouveau loyer dépasse le <span class="expression">loyer de référence majoré</span> en vigueur à la date de signature du bail, le locataire peut le contester en envoyant au propriétaire (ou à l'agence immobilière) une lettre recommandée avec accusé de réception.

      En cas d'échec, il peut saisir :

      • La <a href="https://stmeen-montauban.fr/guide-des-demarches-pour-les-particuliers-service-public-fr/?xml=F1216">commission départementale de conciliation (CDC)</a> dont dépend le logement (démarche est gratuite)
      • Ou directement le <a href="https://stmeen-montauban.fr/guide-des-demarches-pour-les-particuliers-service-public-fr/?xml=F1783">juge des contentieux de la protection</a> du tribunal dont dépend le logement.

    • Quel nouveau loyer fixer ?

      Le nouveau loyer peut être supérieur au dernier loyer appliqué au précédent locataire si des <a href="https://stmeen-montauban.fr/guide-des-demarches-pour-les-particuliers-service-public-fr/?xml=R45485">travaux d'amélioration</a> ont été réalisés :

      • Depuis moins de 6 mois
      • Et pour un montant au moins égal à la dernière année de loyer.

      Mais le nouveau loyer ne peut pas dépasser le <span class="expression">loyer de référence majoré</span> en vigueur à la date de signature du bail.

      Vous pouvez connaître les loyers de référence majorés à l'aide de ce simulateur :

      Simulateur
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      Préfecture des Pyrénées-Atlantiques

      Comment contester ?

      Si le nouveau loyer dépasse le <span class="expression">loyer de référence majoré</span> en vigueur à la date de signature du bail, le locataire peut le contester en envoyant au propriétaire (ou à l'agence immobilière) une lettre recommandée avec accusé de réception.

      En cas d'échec, il peut saisir :

      • La <a href="https://stmeen-montauban.fr/guide-des-demarches-pour-les-particuliers-service-public-fr/?xml=F1216">commission départementale de conciliation (CDC)</a> dont dépend le logement (démarche est gratuite)
      • Ou directement le <a href="https://stmeen-montauban.fr/guide-des-demarches-pour-les-particuliers-service-public-fr/?xml=F1783">juge des contentieux de la protection</a> du tribunal dont dépend le logement.

  • Si le loyer pratiqué avec l'ancien locataire était sous-évalué, le nouveau loyer peut être augmenté.

    Comment savoir si l'ancien loyer est sous-évalué ?

    Il est possible d'estimer la sous-évaluation d'un loyer à partir de loyers habituellement constatés pour des logements comparables situés dans la même zone géographique. Ces références de loyers sont consultables sur le site de <a href="https://www.observatoires-des-loyers.org/2/accueil.htm" target="_blank">l'observatoire des loyers</a>.

    Comment fixer le nouveau loyer ?

    Il faut respecter les 2 règles suivantes :

    <span class="miseenevidence">1<Exposant>re</Exposant> règle</span>, l'augmentation du loyer ne doit pas dépasser <span class="valeur">50 %</span> de la différence entre les sommes suivantes :

    • Montant d'un loyer déterminé par référence aux loyers pratiqués dans le voisinage pour des logements comparables
    • Dernier loyer appliqué au précédent locataire, éventuellement <a href="https://stmeen-montauban.fr/guide-des-demarches-pour-les-particuliers-service-public-fr/?xml=F13723">révisé sur l'IRL</a> si cela n'a pas été fait dans les 12 derniers mois.

    <span class="miseenevidence">2<Exposant>e</Exposant> règle</span>, le nouveau loyer ne peut pas dépasser le <span class="expression">loyer de référence majoré</span> en vigueur à la date de signature du bail.

    Vous pouvez connaître les loyers de référence majorés à l'aide de ce simulateur :

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    Comment contester le nouveau loyer ?

    Si le nouveau loyer dépasse le <span class="expression">loyer de référence majoré</span> en vigueur à la date de signature du bail, le locataire peut le contester en envoyant au propriétaire (ou à l'agence immobilière) une lettre recommandée avec accusé de réception.

    En cas d'échec, il peut saisir :

    • La <a href="https://stmeen-montauban.fr/guide-des-demarches-pour-les-particuliers-service-public-fr/?xml=F1216">commission départementale de conciliation (CDC)</a> dont dépend le logement (démarche est gratuite)
    • Ou directement le <a href="https://stmeen-montauban.fr/guide-des-demarches-pour-les-particuliers-service-public-fr/?xml=F1783">juge des contentieux de la protection</a> du tribunal dont dépend le logement.

Complément de loyer

Dans quels cas s'applique un complément de loyer ?

Le propriétaire (ou l'agence immobilière/notaire) peut appliquer un complément de loyer si les 2 conditions suivantes sont réunies :

  • Le logement a des caractéristiques particulières (localisation, confort)
  • Le loyer de base (hors charges) est égal au <a href="https://stmeen-montauban.fr/guide-des-demarches-pour-les-particuliers-service-public-fr/?xml=R59445">loyer de référence majoré</a>.

Si un complément de loyer s'applique, le loyer est égal au total du loyer de base et du complément de loyer.

Le montant du complément de loyer et les caractéristiques du logement qui le justifient doivent être indiqués dans le bail.

 Attention :

Pour un bail signé depuis le 18 août 2022, <span class="miseenevidence">le complément de loyer est interdit</span> si le logement a <span class="miseenevidence">au moins 1 de ces caractéristiques</span> suivantes : sanitaires sur le palier, signes d'humidité sur certains murs, <a href="https://stmeen-montauban.fr/guide-des-demarches-pour-les-particuliers-service-public-fr/?xml=R63115">DPE</a> de classe F ou G, fenêtres laissant anormalement passer l'air (hors grille de ventilation), vis-à-vis à moins de 10 m, infiltrations ou inondations provenant de l'extérieur, problèmes d'évacuation d'eau au cours des 3 derniers mois, installation électrique dégradée, mauvaise exposition de la pièce principale.

Comment contester le complément de loyer ?

Pour contester le complément de loyer, le locataire doit saisir la <a href="https://stmeen-montauban.fr/guide-des-demarches-pour-les-particuliers-service-public-fr/?xml=F1216">commission départementale de conciliation (CDC)</a> dans un <span class="miseenevidence">délai de 3 mois à partir de la date de signature</span> du bail. C'est au propriétaire (ou à l'agence immobilière) de prouver que le complément de loyer est justifié.

Si la CDC parvient à un accord, le montant du loyer est celui fixé par le document de conciliation délivré par la CDC. Ce nouveau montant s'applique à partir de la date d'entrée en vigueur du bail.

Mais si le désaccord persiste, le locataire a 3 mois à partir de la réception de l'avis de la CDC pour saisir le <a href="https://stmeen-montauban.fr/guide-des-demarches-pour-les-particuliers-service-public-fr/?xml=F31301">juge des contentieux de la protection</a> du tribunal dont dépend le logement. Il peut lui demander d'annuler ou de diminuer le complément de loyer. Le montant du loyer fixé par le juge s'applique à partir de la date d'entrée en vigueur du bail.

Le loyer (hors charges) peut se composer de 2 éléments : le <span class="expression">loyer de base</span> et un <span class="expression">complément de loyer</span>.

Loyer de base

Le bail doit indiquer les montants suivants :

  • Le loyer de base (montant du loyer hors charges et hors <a href="https://stmeen-montauban.fr/guide-des-demarches-pour-les-particuliers-service-public-fr/?xml=R41335">complément de loyer</a>)
  • Le <span class="expression">loyer de référence</span> et le <span class="expression">loyer de référence majoré</span> en vigueur à la date de signature du bail et qui correspondent à la catégorie du logement (localisation, nombre de pièces...).

Le <span class="expression">loyer de base</span> (montant du loyer hors charges et hors <a href="https://stmeen-montauban.fr/guide-des-demarches-pour-les-particuliers-service-public-fr/?xml=R41335">complément de loyer</a>) ne doit pas dépasser le <span class="expression">loyer de référence majoré</span> en vigueur à la date de signature du bail.

 Attention :

Lorsque le bail est signé depuis le 24 août 2022 et concerne un logement de classe F ou G (classe indiquée sur le <a href="https://stmeen-montauban.fr/guide-des-demarches-pour-les-particuliers-service-public-fr/?xml=R63115">DPE</a>), le <span class="expression">loyer de base</span> ne doit pas dépasser le loyer appliqué au précédent locataire.

Vous pouvez connaître les loyers de référence majorés à l'aide de ce simulateur :

Simulateur
Pays Basque : estimer les loyers de référence pour un bail signé depuis le 25 novembre 2024

Accéder au simulateur  

Préfecture des Pyrénées-Atlantiques

Si le <span class="expression">loyer de base</span> dépasse le <span class="expression">loyer de référence majoré</span>, le locataire peut demander une diminution de loyer devant la <a href="https://stmeen-montauban.fr/guide-des-demarches-pour-les-particuliers-service-public-fr/?xml=F1216">commission départementale de conciliation (CDC)</a>, dans les 3 ans qui suivent la signature du bail.

Complément de loyer

Dans quels cas s'applique un complément de loyer ?

Le propriétaire (ou l'agence immobilière/notaire) peut appliquer un complément de loyer si les 2 conditions suivantes sont réunies :

  • Le logement a des caractéristiques particulières (localisation, confort)
  • Le loyer de base (hors charges) est égal au <a href="https://stmeen-montauban.fr/guide-des-demarches-pour-les-particuliers-service-public-fr/?xml=R59445">loyer de référence majoré</a>.

Si un complément de loyer s'applique, le loyer est égal au total du loyer de base et du complément de loyer.

Le montant du complément de loyer et les caractéristiques du logement qui le justifient doivent être indiqués dans le bail.

 Attention :

Pour un bail signé depuis le 18 août 2022, <span class="miseenevidence">le complément de loyer est interdit</span> si le logement a <span class="miseenevidence">au moins 1 de ces caractéristiques</span> suivantes : sanitaires sur le palier, signes d'humidité sur certains murs, <a href="https://stmeen-montauban.fr/guide-des-demarches-pour-les-particuliers-service-public-fr/?xml=R63115">DPE</a> de classe F ou G, fenêtres laissant anormalement passer l'air (hors grille de ventilation), vis-à-vis à moins de 10 m, infiltrations ou inondations provenant de l'extérieur, problèmes d'évacuation d'eau au cours des 3 derniers mois, installation électrique dégradée, mauvaise exposition de la pièce principale.

Comment contester le complément de loyer ?

Pour contester le complément de loyer, le locataire doit saisir la <a href="https://stmeen-montauban.fr/guide-des-demarches-pour-les-particuliers-service-public-fr/?xml=F1216">commission départementale de conciliation (CDC)</a> dans un <span class="miseenevidence">délai de 3 mois à partir de la date de signature</span> du bail. C'est au propriétaire (ou à l'agence immobilière) de prouver que le complément de loyer est justifié.

Si la CDC parvient à un accord, le montant du loyer est celui fixé par le document de conciliation délivré par la CDC. Ce nouveau montant s'applique à partir de la date d'entrée en vigueur du bail.

Mais si le désaccord persiste, le locataire a 3 mois à partir de la réception de l'avis de la CDC pour saisir le <a href="https://stmeen-montauban.fr/guide-des-demarches-pour-les-particuliers-service-public-fr/?xml=F31301">juge des contentieux de la protection</a> du tribunal dont dépend le logement. Il peut lui demander d'annuler ou de diminuer le complément de loyer. Le montant du loyer fixé par le juge s'applique à partir de la date d'entrée en vigueur du bail.

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