Vérifié le 12/03/2024 - Direction de l'information légale et administrative (Premier ministre)
Pour répondre aux besoins des entreprises de disposer de locaux, certains établissements spécialisés proposent la souscription d'un contrat de <span class="miseenevidence">crédit-bail immobilier</span>. Ce type de contrat permet aux entreprises de <span class="miseenevidence">louer</span> un bien immobilier et, dans un second temps, d'en <span class="miseenevidence">devenir propriétaire</span>.
Le contrat de crédit-bail immobilier correspond à la <span class="miseenevidence">mise en location</span>, par un établissement spécialisé (le <span class="expression">crédit-bailleur</span>), <span class="miseenevidence">d'un bien immobilier à usage professionnel ou commercial</span>, au profit d'une entreprise (le <span class="expression">crédit-preneur</span>). Cette entreprise a la <span class="miseenevidence">possibilité d'acquérir le bien</span> au plus tard à l'expiration du bail.
Le contrat de crédit-bail immobilier comprend donc <span class="miseenevidence">2 éléments essentiels</span> :
Un <span class="miseenevidence">bail </span>: l'entreprise loue un bien immobilier (ex : local, bureaux, entrepôt) pour exercer son activité. Elle verse des loyers à l'établissement spécialisé (ex : une banque).
Une <span class="miseenevidence">promesse unilatérale de vente</span> : l'établissement spécialisé s'engage à vendre le bien à l'entreprise à l'issue du bail. De son côté, l'entreprise bénéficie d'une <span class="miseenevidence">option d'achat</span>. Autrement dit, elle a la possibilité d'acquérir ou non le bien à un prix fixé à l'avance. Le prix tient compte des loyers déjà versés, on parle de <span class="expression">valeur résiduelle</span>.
À savoir
Tout professionnel peut être <span class="miseenevidence">crédit-preneur</span> (société ou entrepreneur individuel) quels que soient sa forme juridique et son secteur d'activité. En revanche, seule une banque ou une société financière spécialisée peut être <span class="miseenevidence">crédit-bailleur</span>. Un <a href="https://www.asf-france.com/annuaire-des-adherents/" target="_blank">annuaire des sociétés financières habilitées</a> est à votre disposition.
En général, l'opération se déroule de la manière suivante :
Une entreprise choisit un bien immobilier qui correspond à ses besoins et en négocie les conditions d'achat avec son propriétaire (un vendeur).
L'entreprise présente son projet à la société financière (<span class="expression">crédit-bailleur</span>) qui est libre d'accepter ou de refuser le dossier. Pour prendre sa décision, le crédit-bailleur se base généralement sur la situation financière de l'entreprise, sa capacité d'endettement et les caractéristiques du bien immobilier.
En cas d'acceptation, la société financière achète le bien immobilier et le loue à l'entreprise pendant une durée déterminée avec possibilité d'achat en fin de bail.
Ce mécanisme permet à l'entreprise de financer un investissement immobilier <span class="miseenevidence">sans apport initial</span>, ni prêt bancaire. De plus, la dette du crédit-bail <span class="miseenevidence">ne figure pas dans le <a href="https://stmeen-montauban.fr/entreprise/?xml=R63172">bilan comptable</a></span> mais uniquement dans les annexes. Ainsi, le crédit-bail n'affecte pas la capacité d'endettement de l'entreprise qui conserve sa capacité à réaliser des emprunts.
À noter
Le crédit-bail peut porter sur un bien immobilier <span class="miseenevidence">en construction</span>. Dans ce cas, le crédit-preneur conserve la maîtrise d'ouvrage. Il a la possibilité de verser des pré-loyers pendant la construction.
Mentions du contrat
Le contrat de crédit-bail immobilier doit comporter <span class="miseenevidence">certaines mentions</span>, notamment :
<span class="miseenevidence">Identité et coordonnées des parties</span>
<span class="miseenevidence">Loyers et durée du bail</span> : ils sont librement fixés. Le bailleur peut exiger le versement d'un premier loyer majoré et d'un <a href="https://stmeen-montauban.fr/entreprise/?xml=R52231">dépôt de garantie</a> qui sera restitué à la fin du bail.
<span class="miseenevidence">Montant de la levée d'option</span> : pour l'achat du bien immobilier
<span class="miseenevidence">Conditions de résiliation anticipée</span> : le locataire peut lever l'option avant l'expiration du crédit-bail, à charge pour lui de verser une indemnité au crédit-bailleur. Une durée minimale de location (au moins 5 ans, le plus souvent) est prévue dans le contrat.
Obligations réciproques des parties
Le locataire (<span class="expression">crédit-preneur</span>) a une <span class="miseenevidence">obligation de jouissance paisible</span> du bien et s'engage à assurer le <span class="miseenevidence">bon entretien</span> de l'immeuble. Jusqu'à la levée de l'option, le crédit-preneur ne peut donc pas vendre ou affecter d'une <a href="https://stmeen-montauban.fr/entreprise/?xml=R12443">hypothèque</a> le bien loué .
Il ne peut pas non plus céder le contrat de crédit-bail ou sous-louer l'immeuble, sans l'autorisation du crédit-bailleur.
Le crédit-preneur ne peut pas <span class="miseenevidence">changer la destination exclusive du bien</span>, c'est-à-dire, utiliser le bien pour un usage autre que celui initialement prévu. Par exemple, le crédit-preneur ne peut pas utiliser comme local commercial, un immeuble destiné à accueillir des bureaux.
À noter
Le crédit-preneur doit également, en tant que locataire, <span class="miseenevidence">assurer les locaux et contracter une assurance responsabilité civile</span> pour couvrir les risques susceptibles de porter atteinte aux personnes et aux biens appartenant aux tiers.
De plus, le crédit-preneur doit <span class="miseenevidence">s'acquitter des loyers</span> à l'échéance. Dans le cas contraire, il s'expose à ce que le bailleur mette fin au bail.
Le crédit-bailleur a d'abord une <span class="miseenevidence">obligation de délivrance</span> du bien immobilier loué, sans laquelle le contrat de crédit-bail n'aurait plus lieu d'être.
Elle s'accompagne d'une obligation de <a href="https://stmeen-montauban.fr/entreprise/?xml=R61640">garantie d'éviction</a> à l'égard du locataire (crédit-preneur). Autrement dit, le crédit-bailleur doit <span class="miseenevidence">indemniser le preneur des vices et défauts</span> de l'immeuble qui en empêchent l'usage, même s'il ne les avait pas connus lors de la conclusion du contrat de crédit-bail.
À noter
Cependant, les parties peuvent <span class="miseenevidence">librement déroger</span> dans le contrat à cette obligation de garantie, notamment si le crédit-preneur réalisait lui-même des travaux de construction de l'immeuble donnée en crédit-bail.
Le crédit-bailleur est tenu à un <span class="miseenevidence">devoir de conseil</span> auprès du crédit-preneur. Ainsi, sa responsabilité peut être engagée lorsqu'il a mis en place un montage financier dont il savait parfaitement qu'il aboutirait à un échec total. Cela peut entraîner la mise à sa charge du passif du crédit-preneur.
Le crédit bailleur est également tenu à un <span class="miseenevidence">devoir d'information</span> auprès du crédit-preneur. Par exemple, il doit l'informer de la nécessité de contracter une assurance, en lui envoyant les documents relatifs à son affiliation à ladite assurance.
À noter
Cependant, cette obligation d'information et de conseil disparait si le crédit-preneur est un professionnel expérimenté ayant déjà recouru à plusieurs reprises à des opérations de crédit-bail.
Par ailleurs, le crédit-bailleur doit allouer au crédit-preneur, lorsque celui-ci effectue des aménagements ou constructions nouvelles, <span class="miseenevidence">une indemnité</span> égale :
Soit à l'augmentation de valeur enregistrée par le fonds
Soit au coût des matériaux majoré du prix de la main-d'œuvre.
Néanmoins, ces dispositions ne s'appliquent pas aux simples améliorations qui ne constituent pas une chose nouvelle et aux simples travaux de rénovation ou de surélévation.
Enfin, du fait de sa qualité de propriétaire, le crédit-bailleur est <span class="miseenevidence">responsable des dommages causés à des tiers</span> par l'immeuble loué, par suite du défaut d'entretien ou par le vice de sa construction.
Publicité foncière
Un contrat de crédit-bail immobilier conclu pour une <span class="miseenevidence">durée supérieure à 12 ans</span> doit faire l'objet d'une <span class="miseenevidence">publicité</span> auprès du service de publicité foncière. La publicité doit être effectuée <span class="miseenevidence">dans les 3 mois</span> de la date de l'acte.
En l'absence de publication, le contrat de crédit bail n'est pas <a href="https://stmeen-montauban.fr/entreprise/?xml=R51705">opposable aux tiers</a>.
Cette publicité donne lieu au paiement de la <span class="miseenevidence">taxe de publicité foncière</span>. Le montant de la taxe est fixé à <span class="valeur">0,70 %</span> du prix exprimé augmenté des charges imposées au preneur, ou de la <a href="https://stmeen-montauban.fr/entreprise/?xml=F31046">valeur locative</a> réelle des biens loués si cette valeur est supérieure au prix augmenté des charges.
Le paiement de la taxe est <span class="miseenevidence">à la charge du crédit-bailleur</span> qui est encore propriétaire du bien au moment de la conclusion du crédit-bail.
À la fin du crédit-bail, le locataire (<span class="expression">crédit-preneur</span>) a le choix entre <span class="miseenevidence">l'une des 3 alternatives </span>:
<span class="miseenevidence">Acquérir l'immeuble</span> : le locataire lève l'option d'achat
<span class="miseenevidence">Restituer le bien au bailleur</span> : le locataire ne lève pas l'option d'achat, il est tenu de libérer les locaux
<span class="miseenevidence">Poursuivre la location</span> : le locataire doit obtenir l'accord du crédit-bailleur.
Le crédit-preneur peut céder le contrat de crédit-bail immobilier à un tiers (ex : un investisseur immobilier), à condition d'obtenir <span class="miseenevidence">l'accord exprès du crédit-bailleur</span>. En cas de refus abusif du crédit-bailleur, le crédit-preneur peut obtenir une autorisation judiciaire.
Pour quelles raisons céder le contrat de crédit-bail ?
Le crédit-preneur peut envisager de céder son contrat de crédit bail pour les <span class="miseenevidence">raisons suivantes</span> :
Les charges liées au contrat de crédit-bail sont trop lourdes.
L'immeuble n'a plus d'intérêt pour son exploitation.
Un acheteur fait une proposition financièrement intéressante.
Le crédit-bailleur peut avoir tout intérêt à accepter la cession du contrat de crédit-bail par le crédit-preneur, lorsque celui-ci rencontre des difficultés financières.
Dans ce cas, la cession permet d'assurer la réception des loyers futurs d'un nouveau preneur et ce, sans avoir besoin de verser une indemnité contractuelle de résiliation au crédit-preneur initial.
Quelles sont les conséquences de la cession ?
La cession du contrat de crédit-bail immobilier permet au nouveau preneur de bénéficier, pour la durée restante du contrat en cours, de l'ensemble des droits prévus au contrat (jouissance du bien immobilier, <a href="https://stmeen-montauban.fr/entreprise/?xml=R61640">garantie d'éviction</a>, information et conseil du crédit-bailleur...)
Le plus souvent, le contrat de crédit-bail immobilier prévoit que le crédit-preneur reste <span class="miseenevidence">solidaire</span> du paiement des loyers par le nouveau preneur (<span class="expression">le cessionnaire</span>). Autrement dit, il s'engage auprès du crédit-bailleur à payer les loyers si son remplaçant ne respecte son obligation de paiement des loyers.
Une opération de crédit-bail immobilier est régie par des <span class="miseenevidence">règles fiscales particulières</span>.
Fiscalité sur les loyers
Les loyers versés par le locataire (crédit-preneur) sont des <a href="https://stmeen-montauban.fr/entreprise/?xml=F31973">charges déductibles</a> du résultat fiscal (revenu imposable).
Toutefois, lorsque le prix prévu de la levée d'option est inférieur au prix du terrain, la fraction égale à l'écart <span class="miseenevidence">n'est pas déductible</span> fiscalement.
Exemple
Le loyer annuel du contrat de crédit bail est fixé à <span class="valeur">100 000 €</span>.
Le terrain a été acquis <span class="valeur">50 000 €</span>. Le prix de la levée d'option stipulé dans le contrat est de <span class="valeur">20 000 €</span>.
La somme des loyers non déductibles est égale à : 50 000 - 20 000 = <span class="valeur">30 000 €</span>.
Au final, le <span class="miseenevidence">montant du loyer déductible</span> sera de 100 000 - 30 000 = <span class="valeur">70 000 €</span>.
Fiscalité de la levée d'option
La levée de l'option d'achat entraîne l'entrée de l'immeuble dans le patrimoine du locataire (<span class="expression">crédit-preneur</span>). Le bien est alors inscrit à son <a href="https://stmeen-montauban.fr/entreprise/?xml=R63172">bilan </a><span class="miseenevidence">parmi les éléments de </span><a href="https://stmeen-montauban.fr/entreprise/?xml=R60673">l'actif immobilisé</a>.
Le locataire, désormais propriétaire de l'immeuble, se retrouve dans la même situation fiscale que s'il avait acheté le bien dès la date de la conclusion du contrat de crédit-bail immobilier. Dès lors, il doit <span class="miseenevidence">réintégrer une fraction des loyers versés</span> au <a href="https://stmeen-montauban.fr/entreprise/?xml=F31909">résultat fiscal</a> de l'entreprise.
Le montant des réintégrations est obtenu grâce au <span class="miseenevidence">calcul suivant</span> :
Valeur de l'immeuble à la date de conclusion du contrat de crédit-bail immobilier - Montant de la levée d'option - Montant des amortissements que le locataire aurait pratiqués s'il avait été propriétaire du bien dès la date de conclusion du contrat - Montant des loyers non déductibles durant la période de location.
Exemple
Le 1<Exposant>er</Exposant> janvier de l'année N, une entreprise conclut un contrat de crédit-bail immobilier. La valeur de l'immeuble est de <span class="valeur">200 000 €</span> (soit <span class="valeur">180 000 €</span> + <span class="valeur">20 000 €</span> pour le terrain).
Le loyer annuel est égal à <span class="valeur">20 000 €</span>.
Le montant de la levée d'option est fixé à <span class="valeur">10 000 €</span>.
Le 31 décembre de l'année <span class="miseenevidence">N+10</span>, l'entreprise lève l'option d'achat et compte <a href="https://stmeen-montauban.fr/entreprise/?xml=R55294">amortir</a> le bien sur <span class="miseenevidence">25 ans</span>.
Au moment de la levée d'option, l'entreprise devra effectuer une <span class="miseenevidence">réintégration fiscale de</span> <span class="valeur">108 000 €</span>.
Toutefois, l'entreprise (<span class="expression">crédit-preneur</span>) est <span class="miseenevidence">dispensée de la réintégration fiscale</span> si elle remplit toutes les conditions suivantes :
L'entreprise est une <a href="https://stmeen-montauban.fr/entreprise/?xml=R35723">PME</a>
Le bail a été signé entre le 1<Exposant>er</Exposant> janvier 2007 et le 31 décembre 2015
La durée du crédit-bail s'étend sur au moins 15 ans
L'immeuble est à usage commercial ou industriel et il est situé dans une zone d'aide à finalité régionale ou une <a href="https://stmeen-montauban.fr/entreprise/?xml=R41204">zone de revitalisation rurale (ZRR)</a>.
