Le contrat de crédit-bail immobilier correspond à la mise en location, par un établissement spécialisé (le crédit-bailleur), d'un bien immobilier à usage professionnel ou commercial, au profit d'une entreprise (le crédit-preneur). Cette entreprise a la possibilité d'acquérir le bien au plus tard à l'expiration du bail.

Le contrat de crédit-bail immobilier comprend donc 2 éléments essentiels :

• Un bail : l'entreprise loue un bien immobilier (ex : local, bureaux, entrepôt) pour exercer son activité. Elle verse des loyers à l'établissement spécialisé (ex : une banque).
• Une promesse unilatérale de vente : l'établissement spécialisé s'engage à vendre le bien à l'entreprise à l'issue du bail. De son côté, l'entreprise bénéficie d'une option d'achat. Autrement dit, elle a la possibilité d'acquérir ou non le bien à un prix fixé à l'avance. Le prix tient compte des loyers déjà versés, on parle de valeur résiduelle.

En général, l'opération se déroule de la manière suivante :

• Une entreprise choisit un bien immobilier qui correspond à ses besoins et en négocie les conditions d'achat avec son propriétaire (un vendeur).
• L'entreprise présente son projet à la société financière (crédit-bailleur) qui est libre d'accepter ou de refuser le dossier. Pour prendre sa décision, le crédit-bailleur se base généralement sur la situation financière de l'entreprise, sa capacité d'endettement et les caractéristiques du bien immobilier.
• En cas d'acceptation, la société financière achète le bien immobilier et le loue à l'entreprise pendant une durée déterminée avec possibilité d'achat en fin de bail.

Ce mécanisme permet à l'entreprise de financer un investissement immobilier sans apport initial, ni prêt bancaire. De plus, la dette du crédit-bail ne figure pas dans le bilan comptable mais uniquement dans les annexes. Ainsi, le crédit-bail n'affecte pas la capacité d'endettement de l'entreprise qui conserve sa capacité à réaliser des emprunts.

Le contrat de crédit-bail immobilier doit comporter certaines mentions, notamment :

• Identité et coordonnées des parties
• Loyers et durée du bail : ils sont librement fixés. Le bailleur peut exiger le versement d'un premier loyer majoré et d'un dépôt de garantie qui sera restitué à la fin du bail.
• Montant de la levée d'option : pour l'achat du bien immobilier
• Conditions de résiliation anticipée : le locataire peut lever l'option avant l'expiration du crédit-bail, à charge pour lui de verser une indemnité au crédit-bailleur. Une durée minimale de location (au moins 5 ans, le plus souvent) est prévue dans le contrat.

Un contrat de crédit-bail immobilier conclu pour une durée supérieure à 12 ans doit faire l'objet d'une publicité auprès du service de publicité foncière. La publicité doit être effectuée dans les 3 mois de la date de l'acte.

Cette publicité donne lieu au paiement de la taxe de publicité foncière. Le montant de la taxe est fixé à 0,70 % du prix exprimé augmenté des charges imposées au preneur, ou de la valeur locative réelle des biens loués si cette valeur est supérieure au prix augmenté des charges.

Le paiement de la taxe est à la charge du crédit-bailleur qui est encore propriétaire du bien au moment de la conclusion du crédit-bail.

À la fin du crédit-bail, le locataire (crédit-preneur) a le choix entre l'une des 3 alternatives :

• Acquérir l'immeuble : le locataire lève l'option d'achat
• Restituer le bien au bailleur : le locataire ne lève pas l'option d'achat, il est tenu de libérer les locaux
• Poursuivre la location : le locataire doit obtenir l'accord du crédit-bailleur.

Le crédit-preneur peut céder le contrat de crédit-bail immobilier à un tiers (ex : un investisseur immobilier), à condition d'obtenir l'accord exprès du crédit-bailleur. En cas de refus abusif du crédit-bailleur, le crédit-preneur peut obtenir une autorisation judiciaire.

La cession du contrat de crédit-bail immobilier permet au nouveau preneur de bénéficier, pour la durée restante du contrat en cours, de l'ensemble des droits prévus au contrat (jouissance du bien immobilier, garantie d'éviction, information et conseil du crédit-bailleur...)

Le plus souvent, le contrat de crédit-bail immobilier prévoit que le crédit-preneur reste solidaire du paiement des loyers par le nouveau preneur (le cessionnaire). Autrement dit, il s'engage auprès du crédit-bailleur à payer les loyers si son remplaçant ne respecte son obligation de paiement des loyers.

Une opération de crédit-bail immobilier est régie par des règles fiscales particulières.

Les loyers versés par le locataire (crédit-preneur) sont des charges déductibles du résultat fiscal (revenu imposable).

Toutefois, lorsque le prix prévu de la levée d'option est inférieur au prix du terrain, la fraction égale à l'écart n'est pas déductible fiscalement.

La levée de l'option d'achat entraîne l'entrée de l'immeuble dans le patrimoine du locataire (crédit-preneur). Le bien est alors inscrit à son bilan parmi les éléments de l'actif immobilisé.

Le locataire, désormais propriétaire de l'immeuble, se retrouve dans la même situation fiscale que s'il avait acheté le bien dès la date de la conclusion du contrat de crédit-bail immobilier. Dès lors, il doit réintégrer une fraction des loyers versés au résultat fiscal de l'entreprise.

Le montant des réintégrations est obtenu grâce au calcul suivant :

Valeur de l'immeuble à la date de conclusion du contrat de crédit-bail immobilier - Montant de la levée d'option - Montant des amortissements que le locataire aurait pratiqués s'il avait été propriétaire du bien dès la date de conclusion du contrat - Montant des loyers non déductibles durant la période de location.

Toutefois, l'entreprise (crédit-preneur) est dispensée de la réintégration fiscale si elle remplit toutes les conditions suivantes :

• L'entreprise est une PME
• Le bail a été signé entre le 1er janvier 2007 et le 31 décembre 2015
• La durée du crédit-bail s'étend sur au moins 15 ans
• L'immeuble est à usage commercial ou industriel et il est situé dans une zone d'aide à finalité régionale ou une zone de revitalisation rurale (ZRR).