Quelles sont les règles de la location-gérance d'un fonds de commerce ?
Vérifié le 15/04/2024 - Direction de l'information légale et administrative (Premier ministre)
La <span class="miseenevidence">location-gérance</span> ou <span class="miseenevidence">gérance-libre</span> permet au propriétaire d'un fonds de commerce (<span class="expression">bailleur</span>) d'accorder à un autre commerçant (<span class="expression">locataire-gérant</span>) le <span class="miseenevidence">droit d'exploiter librement</span> ce fonds. Le locataire-gérant exploite le fonds à ses risques et périls, moyennant le paiement d'une <span class="miseenevidence">redevance</span>.
Avant la conclusion du contrat de location-gérance, le bailleur et le locataire-gérant doivent remplir <span class="miseenevidence">certaines conditions</span>.
Conditions tenant au locataire-gérant
Le locataire-gérant doit avoir le <span class="miseenevidence">statut de commerçant<MiseEnEvidence/></span><MiseEnEvidence/>, c'est-à-dire :
Remplir les <a href="https://stmeen-montauban.fr/entreprise/?xml=F31194">conditions de capacité et de compatibilité</a> pour exercer une activité commerciale
Être <a href="https://stmeen-montauban.fr/entreprise/?xml=F36763">immatriculé au RCS et au RNE</a>, au plus tard 15 jours après le début de son activité
Respecter les <a href="https://stmeen-montauban.fr/entreprise/?xml=F21852">obligations comptables</a> du commerçant. À ce titre, il devra mentionner sa qualité de locataire-gérant dans tous ses papiers d'affaires (factures, notes de commande, tarifs et documents publicitaires...).
Attention :
Ne pas confondre la location-gérance avec la <span class="miseenevidence">gérance salariée</span> qui consiste à diriger l'exploitation du fonds, moyennant rémunération, pour le compte et aux risques et périls du propriétaire. Ici, le gérant-salarié <span class="miseenevidence">n'a pas le statut de commerçant</span> indépendant.
Conditions tenant au bailleur
Si le bailleur propriétaire du fonds de commerce est titulaire d'un <a href="https://stmeen-montauban.fr/entreprise/?xml=F23927">bail commercial</a> sans être propriétaire des murs, il doit <span class="miseenevidence">obtenir l'autorisation écrite du propriétaire des locaux</span> pour conclure une location-gérance.
Le bailleur doit également obtenir <span class="miseenevidence">l'autorisation de son conjoint</span> lorsque ce dernier participe à l'exploitation du fonds.
À noter
Le bailleur n'effectuant plus par lui-même <a href="https://stmeen-montauban.fr/entreprise/?xml=R59409">d'actes de commerce</a>, il perd son statut de commerçant et n'est plus inscrit ni au <a href="https://stmeen-montauban.fr/entreprise/?xml=R24403">RCS</a> ni au <a href="https://stmeen-montauban.fr/entreprise/?xml=R63705">RNE</a>.
Jusqu'à la publication du contrat de location-gérance dans un <a href="https://stmeen-montauban.fr/entreprise/?xml=F31972">support d'annonces légales</a>, le propriétaire du fonds est <span class="miseenevidence">solidairement responsable des dettes</span> contractées par le locataire-gérant à l'occasion de l'exploitation du fonds.
Autrement dit, un <a href="https://stmeen-montauban.fr/entreprise/?xml=R15912">créancier</a> (un fournisseur, par exemple) peut aussi bien se retourner contre le locataire-gérant que contre le bailleur pour obtenir le paiement d'une facture.
À noter
Cette responsabilité solidaire du bailleur <span class="miseenevidence">exclut les dettes délictuelles ou personnelles</span> du locataire (cotisations assurance vieillesse, dépenses non nécessaires...), même si elles sont liées à l'exploitation du fonds.
Le bailleur est également solidairement responsable, jusqu'à la publication du contrat, des <span class="miseenevidence">impôts directs</span> (impôt sur le revenu ou sur les sociétés, <a href="https://stmeen-montauban.fr/entreprise/?xml=F23547">cotisation foncière des entreprises</a>...) établis en raison de l'exploitation du fonds. On parle de « <span class="expression">solidarité fiscale</span> ».
En revanche, la TVA est un impôt indirect, elle n'est donc pas concernée.
Durée du contrat
Le contrat de location-gérance peut être conclu à <span class="miseenevidence">durée</span> <span class="miseenevidence">déterminée</span> ou <span class="miseenevidence">indéterminée</span>.
Le plus souvent, le contrat est conclu pour <span class="miseenevidence">1 an renouvelable</span> par <a href="https://stmeen-montauban.fr/entreprise/?xml=R59136">tacite reconduction</a>.
Contenu du contrat
Le contrat de location-gérance doit contenir de <span class="miseenevidence">nombreuses informations</span>, notamment :
Identité des parties
<a href="https://stmeen-montauban.fr/entreprise/?xml=R60849">Éléments du fonds de commerce</a> mis en location-gérance
Origine du fonds (création, achat, succession...)
Situation locative (bailleur propriétaire ou locataire des locaux)
Situation générale du fonds (normes de sécurité, d'hygiène et d'environnement)
Durée du contrat et modalités de renouvelement
Contrats en cours (contrats de travail, contrats client/fournisseur)
Obligations réciproques des parties
Engagement de non-concurrence
Redevance (montant et modalités de paiement)
Dépôt de garantie
Enregistrement et frais
Cession du contrat et sous-location du fonds
Résiliation du contrat
Fin de contrat – conséquences.
À noter
Il est recommandé de faire rédiger le contrat de location-gérance <span class="miseenevidence">par un professionnel</span> (avocat, notaire...).
Publicité du contrat
Le contrat de location-gérance doit faire l'objet d'un avis publié dans un <a href="https://stmeen-montauban.fr/entreprise/?xml=F31972">support d'annonces légales</a>, dans les <span class="miseenevidence">15 jours</span> suivant sa signature.
Cette publicité fait courir le <span class="miseenevidence">délai de 3 mois</span> pendant lequel les créanciers du bailleur peuvent demander au tribunal de commerce que les dettes contractées par ce dernier pour l’exploitation du fonds deviennent <span class="miseenevidence">immédiatement exigibles</span> si la location-gérance met en péril leur recouvrement.
À noter
Entre la signature du contrat de location gérance et sa publication, le bailleur du fonds est solidairement responsable avec le locataire-gérant des dettes contractées par celui-ci à l’occasion de l’exploitation du fonds.
Cette obligation de publicité est aussi requise <span class="miseenevidence">lorsque le contrat prend fin</span>.
Chaque partie au contrat de location-gérance doit respecter des <span class="miseenevidence">obligations réciproques</span>.
Obligations du locataire-gérant
Le locataire-gérant doit respecter les obligations suivante :
<span class="miseenevidence">Exploiter le fonds conformément à sa destination</span> : il ne peut pas modifier l'activité ou en ajouter une nouvelle sans l'accord du bailleur.
<span class="miseenevidence">Assurer une gestion raisonnable du fonds</span> : il doit assurer une exploitation continue et régulière du fonds, nécessaire au maintien de la clientèle ou de l’achalandage.
<span class="miseenevidence">Entretenir le fonds en état d'être exploité</span> : il doit remplacer le matériel hors d'usage, renouveler les brevets, entretenir les locaux.
<span class="miseenevidence">Payer la redevance</span> : dans les conditions prévues au contrat.
Le locataire doit également respecter les clauses qui pourraient éventuellement figurer au contrat de location-gérance :
<span class="miseenevidence">Clause de non-concurrence</span> : elle limite le droit du locataire-gérant à exploiter un fonds concurrent après la fin du contrat, pendant une période donnée et dans un secteur géographique déterminé.
<span class="miseenevidence">Clause interdisant toute cession ou sous-location</span> de la location-gérance.
<span class="miseenevidence">Clause de libre consultation de la comptabilité</span> du locataire-gérant par le propriétaire du fonds.
<span class="miseenevidence">Clause de paiement des impôts et taxes</span> liés à l'exploitation du fonds par le locataire-gérant.
À savoir
Un <span class="miseenevidence">dépôt de garantie</span> (appelé <span class="expression">cautionnement</span>) peut également être demandé au locataire-gérant pour garantir le matériel et le paiement des redevances. Son montant est librement déterminé par les parties. Il devra être restitué par le bailleur à la fin du contrat de location-gérance.
Obligations du bailleur
Le bailleur doit respecter les obligations suivantes :
<span class="miseenevidence">Délivrer tous les éléments nécessaires à l'exploitation du fonds</span> : la clientèle, l'enseigne et le nom commercial, les brevets, marques et dessins le cas échéant, les éventuelles licences nécessaires à l'exploitation, le mobilier, le stock, le matériel.
<span class="miseenevidence">Garantir une exploitation paisible du fonds</span> : cela comprend la <a href="https://stmeen-montauban.fr/entreprise/?xml=R61639">garantie des vices cachés</a> et la <a href="https://stmeen-montauban.fr/entreprise/?xml=R61640">garantie d'éviction</a>. Le fonds doit aussi répondre aux normes d'hygiène et de sécurité.
Le bailleur doit également respecter les clauses qui pourraient éventuellement figurer au contrat de location-gérance :
<span class="miseenevidence">Clause de non-concurrence</span> : elle interdit au bailleur, pendant la durée du contrat, d'exploiter un fonds concurrent dans un secteur géographique déterminé.
<span class="miseenevidence">Clause de reprise des marchandises</span> à la fin du contrat.
Le locataire-gérant doit payer au bailleur un <span class="miseenevidence">loyer</span> appelé <span class="expression">redevance</span>.
Fixation de la redevance
Le montant de la redevance est <span class="miseenevidence">fixé librement</span> par les parties. Ce montant peut être <span class="miseenevidence">révisé</span> à la demande d'une partie par lettre recommandée si le contrat comporte une clause d'indexation.
La redevance peut adopter une <span class="miseenevidence">forme variable</span> :
Somme fixe
Pourcentage sur les bénéfices
Pourcentage sur le chiffre d'affaires
Pourcentage à la fois sur les bénéfices et sur le chiffre d'affaires
Son versement peut être effectué soit par mois, soit par trimestre.
Fiscalité de la redevance
Le bailleur doit la déclarer les redevances perçues en tant que bénéfice d'exploitation dans la catégorie des <a href="https://stmeen-montauban.fr/entreprise/?xml=R24381">BIC</a>.
De plus, la redevance est soumise à la <a href="https://stmeen-montauban.fr/entreprise/?xml=F23566">taxe sur la valeur ajoutée (TVA)</a> au taux normal de <span class="valeur">20 %</span> . Le bailleur peut répercuter la TVA sur le locataire-gérant, à condition que ce soit spécifié au contrat.
Pour le locataire-gérant, la redevance est <span class="miseenevidence">déductible</span> du <a href="https://stmeen-montauban.fr/entreprise/?xml=F31909">résultat fiscal de l'entreprise</a><a href="https://stmeen-montauban.fr/entreprise/?xml=F23575">, en tant que charge de son commerce.
Le contrat de location-gérance prend fin dans l'une des situations suivantes :
<span class="miseenevidence">Le contrat à durée déterminée arrive à expiration et n'est pas reconduit</span> : le bailleur n'est pas obligé de renouveler le contrat. En revanche, si les parties continuent à exécuter le contrat après l'arrivée du terme, celui-ci est renouvelé par <a href="https://stmeen-montauban.fr/entreprise/?xml=R59136">tacite reconduction</a>.
<span class="miseenevidence">Le contrat est résilié de manière unilatérale par l'une des parties</span> : un préavis doit alors être respecté, sa durée est généralement de 3 mois.
<span class="miseenevidence">Le locataire-gérant ne respecte pas l'une de ses obligations</span> : en cas de non-paiement de la redevance, par exemple.
<span class="miseenevidence">Le locataire-gérant est inapte à exploiter le fonds</span> : toute cause le rendant inapte à exploiter met fin au contrat (ex : décès, mise sous tutelle, survenance d'un incompatibilité, déchéance liée à la faillite personnelle, à l’interdiction de gérer ou à la banqueroute).
À noter
L'ouverture d'une procédure de sauvegarde, de redressement ou de liquidation judiciaire à l'encontre du locataire-gérant n'emporte pas la résiliation du contrat de location-gérance. L'administrateur ou liquidateur judiciaire peut exiger la poursuite du contrat en cours.
À la fin du contrat de location-gérance, le bailleur propriétaire récupère le droit d'exploiter le fonds de commerce, les contrats de travail en cours se poursuivent. Le bailleur doit restituer au locataire-gérant le montant du dépôt de garantie qu'il a versé à la conclusion du contrat.
Le locataire ne peut quant à lui prétendre à <span class="miseenevidence">aucune indemnisation</span>, même s'il a contribué par sa compétence à renforcer la valeur du fonds. Néanmoins, dans l'hypothèse où le bailleur est propriétaire du fonds et des locaux mis en gérance, il doit verser au locataire une indemnité correspondant au profit qu’il peut retirer de la plus-value apportée au fonds par les <span class="miseenevidence">améliorations matérielles</span> effectuées par le locataire avec l’accord exprès du bailleur.
En cas de perte de valeur du fonds survenue par la faute du locataire-gérant, le bailleur peut engager sa responsabilité.
Par ailleurs, la fin de la location-gérance rend <span class="miseenevidence">immédiatement exigibles les dettes</span> liées à l’exploitation du fonds, contractées par le locataire-gérant pendant la durée de la gérance.
À noter
La fin de la location-gérance nécessite, comme pour son début, l’accomplissement des <LienInterne LienPublication="F31972" type="Fiche Question-réponse conditionnée" audience="Professionnels">formalités de publicité</a> dans un <span class="miseenevidence">délai de 15 jours</span>. Le locataire-gérant doit également demander sa radiation du <a href="https://stmeen-montauban.fr/entreprise/?xml=R24403">RCS</a> dans le mois qui suit sa cessation d'activité.
À l'expiration du contrat, le locataire-gérant peut exercer une activité identique ou similaire à celle du fonds qui faisait l’objet de la location-gérance. Toutefois, le contrat comporte, le plus souvent, une <span class="miseenevidence">clause de non-concurrence</span> qui le lui interdit.
De plus, même en l’absence d’une telle clause, le locataire-gérant doit <span class="miseenevidence">s’abstenir de toute concurrence déloyale</span>, c'est-à-dire qu'il ne doit pas utiliser des procédés déloyaux pour détourner la clientèle du fonds qu’il a précédemment géré.
Exemple
Les comportements suivants constituent de la concurrence déloyale :
