Fiche pratique
Vérifié le 16/06/2025 - Direction de l'information légale et administrative (Premier ministre) Le <span class="miseenevidence">bail à ferme</span> est le type de <span class="miseenevidence">bail rural</span> le plus répandu. Lorsque ses conditions sont réunies, il est soumis à un ensemble de règles <span class="miseenevidence">obligatoires</span> que l’on appelle le <span class="miseenevidence">statut du fermage</span>, permettant notamment de stabiliser l’exploitation du preneur. Comme tout contrat, la conclusion d’un bail rural impose de respecter certaines règles.
Le bail à ferme s'applique exclusivement,<span class="miseenevidence"> comme tout bail rural,</span> à des biens immobiliers à usage agricole, c'est-à-dire des terres ainsi que des bâtiments d'exploitation et/ou d'habitation. Il peut être conclu entre des personnes physiques ou morales (par exemple, une société).
À noter Un bail peut être conclu par plusieurs bailleurs (cobailleurs) et plusieurs preneurs (copreneurs). Le bailleur peut être : Tout preneur d'un bail à ferme est soumis à la procédure du <span class="miseenevidence"><a href="https://stmeen-montauban.fr/entreprise/?xml=R71945">contrôle des structures</a></span>. Cette procédure oblige le preneur à demander une <span class="miseenevidence">autorisation d'exploiter</span>. Lorsque le preneur n'est pas ressortissant de l'<a href="https://stmeen-montauban.fr/entreprise/?xml=R41270">Union européenne (UE)</a>, une autorisation supplémentaire est exigée. Le preneur doit respecter la procédure de <span class="miseenevidence"><a href="https://stmeen-montauban.fr/entreprise/?xml=R71945">contrôle des structures</a></span>, qui a pour but de favoriser la mise en valeur des terres agricoles et des exploitations hors sol. Cette procédure s'applique quelles que soient la forme juridique ou la superficie de l'exploitation, la nature de l'opération ou les personnes concernées, <span class="miseenevidence">seul le résultat de l'opération détermine les modalités du contrôle</span>. En fonction de ce résultat, le contrôle des structures peut consister soit en une <span class="miseenevidence">autorisation préalable</span> donnée par le préfet de région, soit en une <span class="miseenevidence">déclaration préalable</span> effectuée par l'exploitant. <span class="miseenevidence">En savoir plus sur les modalités du contrôle des structures</span> Il existe <span class="miseenevidence">2 modalités de contrôle</span>, selon le résultat obtenu au terme de l'opération envisagée : Seule une déclaration préalable est exigée lorsque les conditions suivantes sont réunies : <span class="miseenevidence">Comment effectuer une demande dans le cadre du contrôle des structures</span> La demande d'autorisation dans le cadre du contrôle des structures peut être effectuée de l'une des manières suivantes : Pour effectuer cette téléprocédure, ou connaître la liste des documents à envoyer par courrier, vous pouvez consulter la <a href="https://stmeen-montauban.fr/entreprise/?xml=R54616">fiche correspondante</a>.
Attention :
Le preneur (locataire) doit obligatoirement mentionner dans le bail lors de sa conclusion (ou dans un contrat de cession de bail) la <span class="miseenevidence">superficie</span> et la <span class="miseenevidence">nature</span> des biens qu'il exploite. Cette <span class="miseenevidence">mention obligatoire </span>conditionne la <span class="miseenevidence">validité du contrat</span>. Lorsqu'il n'est pas ressortissant de l'UE, le preneur doit obtenir 2 autorisations, préalablement à son installation : 1- Autorisation d'exploiter (procédure de contrôle des structures) Le preneur non ressortissant de l'<a href="https://stmeen-montauban.fr/entreprise/?xml=R41270">UE</a> doit respecter, comme tout exploitant agricole en France, la procédure de <span class="miseenevidence"><a href="https://stmeen-montauban.fr/entreprise/?xml=R71945">contrôle des structures</a></span>, qui a pour but de favoriser la mise en valeur des terres agricoles et des exploitations hors sol. Cette procédure s'applique quelles que soient la forme juridique ou la superficie de l'exploitation, la nature de l'opération ou les personnes concernées, <span class="miseenevidence">seul le résultat de l'opération détermine les modalités du contrôle.</span> En fonction de ce résultat, le contrôle des structures peut consister soit en une <span class="miseenevidence">autorisation préalable</span> donnée par le préfet de région, soit en une <span class="miseenevidence">déclaration préalable</span> effectuée par l'exploitant. <span class="miseenevidence">En savoir plus sur les modalités du contrôle des structures</span> Il existe <span class="miseenevidence">deux modalités de contrôle</span>, selon le résultat obtenu au terme de l'opération envisagée : Seule une déclaration préalable est exigée lorsque les conditions suivantes sont réunies : <span class="miseenevidence">Comment effectuer une demande dans le cadre du contrôle des structures</span> La demande d'autorisation dans le cadre du contrôle des structures peut être effectuée de deux manières : Pour effectuer cette téléprocédure, ou connaître la liste des documents à envoyer par courrier, vous pouvez consulter la <a href="https://stmeen-montauban.fr/entreprise/?xml=R54616">fiche correspondante</a>. 2- Autorisation de s'installer en tant qu'exploitant agricole Si le locataire n'est pas ressortissant de <a href="https://stmeen-montauban.fr/entreprise/?xml=R41270">l'UE</a>, il doit également adresser une fiche de renseignements (<a href="https://stmeen-montauban.fr/entreprise/?xml=R17968">cerfa n°14519</a>) à la <a href="https://stmeen-montauban.fr/entreprise/?xml=R50979">DDT</a> (ou <a href="https://stmeen-montauban.fr/entreprise/?xml=R50980">DDTM</a>) pour obtenir sa <span class="miseenevidence">carte d'exploitant agricole</span>.
Attention :
Le preneur (locataire) doit obligatoirement mentionner dans le bail lors de sa conclusion (ou dans un contrat de cession de bail) la <span class="miseenevidence">superficie</span> et la <span class="miseenevidence">nature</span> des biens qu'il exploite. Cette <span class="miseenevidence">mention obligatoire </span>conditionne la <span class="miseenevidence">validité du contrat</span>. Au stade de la conclusion du bail rural, un contrat écrit est généralement établi par les parties mais ce n'est <span class="miseenevidence">pas obligatoire</span>. Un écrit est toutefois <span class="miseenevidence">vivement recommandé</span> car cela permet notamment de prouver facilement l'existence du contrat en cas de litige. Ce formalisme permet également au bailleur et au preneur d'être mieux informés quant aux conséquences du contrat. Pour en savoir plus sur ce point, vous pouvez consulter notre fiche dédiée aux <a href="https://stmeen-montauban.fr/entreprise/?xml=F39007">Droits et obligations des parties dans le bail à ferme</a>. Validité du bail verbal L'absence d'un écrit n'entraîne pas la nullité du contrat. Le bail rural <span class="miseenevidence">verbal</span> est donc valable s'il réunit les <a href="https://stmeen-montauban.fr/entreprise/?xml=F38953">conditions du bail rural</a>. Dans ce cas, il est censé être conclu pour neuf ans aux clauses et conditions fixées par le <span class="miseenevidence">contrat-type</span> que chaque <a href="https://stmeen-montauban.fr/entreprise/?xml=R62752">commission consultative paritaire départementale des baux ruraux</a> met à disposition. Bail rural de plus de 12 ans Lorsque la durée du bail est <span class="miseenevidence">supérieure à 12 ans</span>, le bail doit être <span class="miseenevidence">écrit</span> et rédigé par un <span class="miseenevidence">notaire</span> car il doit être obligatoirement <span class="miseenevidence">publié</span> au <a href="https://stmeen-montauban.fr/entreprise/?xml=R63009">service chargé de la publicité foncière</a>. On parle alors d’un bail <span class="expression">authentique</span>, ou <span class="expression"><a href="https://stmeen-montauban.fr/entreprise/?xml=R71001">notarié</a></span> (Seuls les contrats établis sous cette forme peuvent être publiés).
À savoir Un bail rédigé par un notaire donne à ce contrat une <a href="https://stmeen-montauban.fr/entreprise/?xml=R71597">date certaine</a>. Cette formalité protège le preneur. Par exemple, lorsque les biens qu’il exploite sont vendus, le preneur ne peut pas être expulsé par l’acquéreur car la date de son bail est antérieure à la vente. Il en va de même si le bailleur a conclu un bail avec deux preneurs portant sur les mêmes biens, puisque le bail ayant la date la plus ancienne sera seul valable. <a href="https://stmeen-montauban.fr/entreprise/?xml=R71996">L'état des lieux</a> n'est pas obligatoire mais il est <span class="miseenevidence">vivement conseillé</span>. Ce document décrit avec précision l’état des bâtiments et des terres, le degré d’entretien des terres et leur rendement moyen au cours des cinq dernières années. Il est établi par le bailleur (propriétaire) et le preneur (locataire) dans le mois qui précède l'entrée en jouissance dans les lieux, ou dans le mois suivant celle-ci. Les frais sont partagés entre eux. L'état des lieux permet de déterminer, le moment venu, le montant de <span class="miseenevidence">l’indemnisation</span> due au preneur s’il a effectué des améliorations, ou le montant de l’indemnisation due au bailleur si les terres ou les bâtiments loués ont été dégradés par la faute du locataire (preneur). En l'absence d'état des lieux, le locataire est supposé avoir reçu les bâtiments et les terres en bon état. Il doit donc les restituer en bon état.
À savoir Les chambres d'agriculture proposent parfois des guides détaillés d'établissement d'état des lieux distinguant chaque parcelle, chaque bâtiment et chaque pièce de ceux-ci. Un bail rural soumis au statut du fermage est en principe conclu pour une durée minimum de 9 ans. Il existe cependant des exceptions autorisant des durées différentes. Le bail à ferme ordinaire est le type de bail rural le plus fréquent. Le <span class="miseenevidence">statut du fermage</span> lui est appliqué en totalité, sans aucune exception. Les parties n'ont donc pas la possibilité de déroger aux règles concernant par exemple le droit au renouvellement ou le droit de préemption du preneur, ni à la règle imposant une durée minimum de 9 ans. 1- Durée minimum de 9 ans Le bail à ferme ordinaire est conclu pour une durée minimale de <span class="miseenevidence">9 ans</span>. Cette durée est <span class="miseenevidence">obligatoire</span> lors de la signature du contrat de bail. Elle s'appliquera au contrat même si les parties ont prévu une durée inférieure, ou même s’il s’agit d’un <a href="https://stmeen-montauban.fr/entreprise/?xml=R72123">bail verbal</a>. Cependant, cette durée obligatoire uniquement au stade de la conclusion du bail n'empêche pas les parties de mettre fin au contrat avant son terme, avant l'expiraton de cette durée de 9 ans, dans les cas prévus par la loi (par exemple en cas de <a href="https://stmeen-montauban.fr/entreprise/?xml=F36454">résiliation</a> du bail par l'une des parties).
À savoir Une durée <span class="miseenevidence">supérieure à 9 ans</span> peut bien sûr être prévue. Toutefois, si elle est supérieure à 12 ans, le bail doit alors être <span class="miseenevidence">publié</span> au <a href="https://stmeen-montauban.fr/entreprise/?xml=R63009">service de la publicité foncière</a>. Cette exigence de publicité oblige les parties à conclure un bail établi par un notaire, puisque seul un <a href="https://stmeen-montauban.fr/entreprise/?xml=R71001">acte notarié</a> peut être publié. 2- Exceptions (durée plus courte) La loi autorise cependant, pour certains baux soumis au statut du fermage (même partiellement), une durée inférieure à 9 ans <span class="miseenevidence">dès la conclusion du contrat</span>. Il s'agit notamment des situations suivantes : 3- Point de départ de la durée du bail La durée du bail commence dès la <span class="miseenevidence">date d’entrée en jouissance</span> prévue au contrat, c’est-à-dire dès que les terres et bâtiments agricoles sont effectivement mis à la disposition du preneur. 4- Fin anticipée du bail En général, le bail à ferme prend fin à l'arrivée de son terme (9 ans). S'il est <a href="https://stmeen-montauban.fr/entreprise/?xml=F36449">renouvelé</a>, il s'agit alors d'un nouveau bail de même durée. Il peut toutefois arriver qu'un bail à ferme conclu pour 9 ans prenne fin avant son terme, en raison d'un événement survenant <span class="miseenevidence">en cours de bail</span>. Cette fin <span class="miseenevidence">anticipée</span> est par exemple possible lorsque les parties font usage de leur <a href="https://stmeen-montauban.fr/entreprise/?xml=F36454">droit de résiliation</a> du bail, ou lorsque le bailleur exerce son droit de reprise des biens loués. <span class="miseenevidence">En savoir plus sur les hypothèses de fin anticipée du bail à ferme</span> Un bail à ferme conclu pour 9 ans peut prendre fin <span class="miseenevidence">avant son terme </span>. Cette fin anticipée peut survenir dans les cas suivants :
Attention :
La résiliation du bail à ferme avant le délai de 9 ans nécessite l’accord du <span class="miseenevidence">conjoint du preneur</span> lorsqu’ils participent ensemble et de façon habituelle à l’exploitation. Sans cet accord, l’époux qui n’a pas donné son consentement peut demander <span class="miseenevidence">l’annulation de la résiliation</span> en saisissant le <span class="expression">Tribunal paritaire des baux ruraux</span>. La catégorie des <span class="miseenevidence">baux à long terme</span> regroupe des baux à ferme d'une durée <span class="miseenevidence">d'au moins 18 ans</span> (sans qu'ils puissent pour autant être perpetuels). Ils sont <span class="miseenevidence">soumis au statut du bail à ferme</span>, à l'exception des règles encadrant la durée de ces baux : durée minimum, <a href="https://stmeen-montauban.fr/entreprise/?xml=F36449">renouvellement</a>, reprise ou encore <a href="https://stmeen-montauban.fr/entreprise/?xml=F36454">résiliation</a>. La loi prévoit plusieurs type de baux à long terme : Dans la catégorie des baux à long terme, celui de 18 ans est le plus courant. Les règles encadrant sa durée sont les suivantes :
À noter Par exception, la durée du bail à long terme peut être inférieure à 18 ans. Il s'agit du cas où le preneur est à plus de 9 ans et à moins de 18 ans de l'âge de la retraite. La durée du bail est alors égale à la durée permettant au preneur d'atteindre l'âge de la retraite. C'est un bail à ferme de longue durée. Les règles encadrant cette durée sont les suivantes : C'est une forme de bail à long terme permettant au preneur d'exploiter les mêmes biens durant toute sa carrière. Sa durée est déterminée par les règles suivantes : Ce bail se distingue des autres baux à long terme par une possibilité de cession plus libre. Par exception aux règles du statut du fermage, il est cessible à d'autres personnes que les descendants du preneur, son conjoint ou son partenaire pacsé. La durée de ce bail est encadrée par les règles suivantes : Le <span class="miseenevidence">fermage</span> est la contrepartie payée par le preneur en échange de la mise à sa disposition des terres ou bâtiments de l’exploitation. Son montant est <span class="miseenevidence">encadré</span> par la loi et n'est donc pas librement fixé par les parties. Ce fermage se décompose en 2 parties : Le loyer de ces terres nues et bâtiments d'exploitation peut s'exprimer de deux façons différentes :
À savoir En 2025, l'indice national des fermages est fixé à <span class="miseenevidence">122,55</span>. Il est en hausse de <span class="valeur">5,23 %</span> par rapport à l'année précédente. Par exemple, un bail portant sur 25 hectares de terres nues a un loyer annuel pour l'année 2024 s'élevant à <span class="valeur">3 450 €</span>. Pour 2025, le loyer réactualisé est égal à : <span class="valeur">3 450 €</span> + (3 450 x <span class="valeur">5.,23 %</span> ) = <span class="valeur">3 630 €</span> Cette partie du loyer est fixée en monnaie (en euros) et doit être comprise entre un <span class="miseenevidence">minimum</span> et un <span class="miseenevidence">maximum</span> déterminés par <a href="https://stmeen-montauban.fr/entreprise/?xml=R71568">arrêté préfectoral</a>. A l’intérieur de ces limites, le loyer est fixé librement, à l'amiable. Ces deux seuils minimum et maximum sont actualisés selon la variation de <a href="https://stmeen-montauban.fr/entreprise/?xml=F13723">l'indice de référence des loyers</a> (IRL) publié par l'<a href="https://stmeen-montauban.fr/entreprise/?xml=R12417">Insee</a>. Révision du fermage Le montant du fermage peut être <span class="miseenevidence">révisé</span> dans différentes hypothèses, notamment :
À noter Le bailleur peut exceptionnellement recevoir un <span class="miseenevidence">supplément de loyer</span>, notamment s'il a réalisé des investissements dépassant ses obligations légales. Paiement du fermage Il doit être effectué en <span class="miseenevidence">argent</span> (ou au moyen d'une quantité de denrées) au bailleur (ou à toute personne que le bailleur a désignée dans le bail). Cela peut être fait par chèque, virement, etc. Ce paiement est en général effectué <a href="https://stmeen-montauban.fr/entreprise/?xml=R71583">à terme échu</a> aux échéances prévues dans le bail. Il peut par exemple s'agir d'une seule échéance par an, de deux par an (chaque semestre) ou encore de quatre par an (chaque trimestre). Cette périodicité peut varier selon les usages locaux.
Code rural et de la pêche maritime : article L142-6
Durée de certains baux conclus par une SAFER
Code rural et de la pêche maritime : article L331-6
Mention obligatoire dans le bail (superficie et nature des biens déjà exploités)
Code rural et de la pêche maritime : article R331-2
Règles concernant le contrôle des structures
Code rural et de la pêche maritime : article L 411-3
Durée du bail de petite parcelle (durée libre)
Code rural et de la pêche maritime : article L411-4
Règles concernant le bail verbal ainsi que l'état des lieux
Code rural et de la pêche maritime : article L411-5
Durée du bail à ferme (9 ans)
Code rural et de la pêche maritime : articles L411-11 à 411-24
Règles concernant le loyer du bail à ferme
Code rural et de la pêche maritime : article L411-30
Obligation du bailleur de reconstruire en cas de destruction des biens loués
Code rural et de la pêche maritime : article L411-40
Location annuelle renouvelable
Code rural et de la pêche maritime : article L415-3
Obligation du bailleur de payer la prime d'assurance et la taxe foncière
Code rural et de la pêche maritime : article L416-1
Bail à long terme (18 ans)
Code rural et de la pêche maritime : article L416-3
Bail à long terme de 25 ans minimum
Code rural et de la pêche maritime : article L416-4
Durée du bail à long terme inférieure à 18 ans (départ à la retraite du locataire)
Code rural et de la pêche maritime : article L416-5
Durée du bail de carrière (minimum 25 ans)
Code rural et de la pêche maritime : article L418-1
Durée du Bail cessible hors cadre familial (18 ans minimum) Accord du conjoint pour signer bail rural portant sur un bien commun Obligation de délivrance et garantie de jouissance paisible du bailleur Obligation du bailleur d'effectuer les grosses réparations Garantie des vices cachés due par le bailleur Garantie de contenance du bailleur Durée du bail verbal de petite parcelle
Décret n°55-22 du 4 janvier 1955 portant réforme de la publicité foncière : article 28
Obligation de publication des baux de plus de 12 ans (exigence d'un bail écrit)
Arrêté du 17 juillet 2024 constatant pour 2024-2025 l'indice national des fermages
Conclusion du contrat de bail à ferme
Concernant le bailleur
Concernant le preneur :
Entreprise
Fiche pratique
Vérifié le 16/06/2025 - Direction de l'information légale et administrative (Premier ministre) Le <span class="miseenevidence">bail à ferme</span> est le type de <span class="miseenevidence">bail rural</span> le plus répandu. Lorsque ses conditions sont réunies, il est soumis à un ensemble de règles <span class="miseenevidence">obligatoires</span> que l’on appelle le <span class="miseenevidence">statut du fermage</span>, permettant notamment de stabiliser l’exploitation du preneur. Comme tout contrat, la conclusion d’un bail rural impose de respecter certaines règles. Conclusion du contrat de bail à ferme
