Entreprise

Accueil professionnels  > Baux  > Bail rural  > Conditions d'application du statut du bail à ferme (ou bail rural)

Fiche pratique

Conditions d'application du statut du bail à ferme (ou bail rural)

Vérifié le 16/06/2025 - Direction de l'information légale et administrative (Premier ministre)

Un contrat est qualifié de <span class="miseenevidence">bail à ferme</span> lorsqu'il réunit toutes les conditions ou caractéristiques de ce que l'on appelle le <span class="miseenevidence">statut du bail à ferme</span> (ou <span class="miseenevidence">statut du fermage</span>). Ce statut est composé d'un ensemble de règles et clauses <span class="miseenevidence">obligatoires</span> pour les parties.

Le <span class="miseenevidence">bail à ferme</span> est un contrat de <span class="miseenevidence">bail</span> qui fait partie de la catégorie plus générale des <span class="miseenevidence">baux ruraux</span>. Cette catégorie de baux concerne l'organisation de l'exercice d'une activité <span class="miseenevidence">agricole</span> en milieu rural.

Un bail à ferme est conclu entre un propriétaire (<span class="expression">bailleur</span>) de terres ou bâtiments à usage agricole et un exploitant (ou aussi appelé <span class="expression">preneur</span>) qui en devient locataire.

C'est un bail rural particulier car il est soumis à un ensemble de règles obligatoires que l'on appelle le <span class="miseenevidence">statut du fermage</span> (ou <span class="miseenevidence">statut du bail à ferme</span>). Ces règles ont pour but de stabiliser la situation du preneur en créant un cadre protecteur pour son activité. Elles lui garantissent notamment une certaine durée d’exploitation, un encadrement du loyer ou encore un droit au renouvellement du bail.

Le bail à ferme est le type de bail rural <span class="miseenevidence">le plus répandu</span>.

Le <span class="miseenevidence">statut du bail à ferme</span> (ou statut du fermage) désigne l’ensemble de règles <span class="miseenevidence">obligatoires</span> auxquelles le bailleur (propriétaire) et le preneur (locataire) ne peuvent pas renoncer lorsque ses conditions sont réunies. On dit alors que ce statut est d'ordre public.

Il existe 3 situations dans lesquelles le statut du fermage s'applique <span class="miseenevidence">en totalité</span> au contrat :

  • Lorsque les <span class="miseenevidence">3 caractéristiques essentielles</span> du statut du fermage sont présentes.
  • Lorsque l'activité envisagée figure sur la <span class="miseenevidence">liste</span> des activités agricoles obligatoirement soumises au statut.
  • Lorsque le contrat est <span class="miseenevidence">assimilé par la loi</span> à un bail à ferme obligatoirement soumis au statut.

Caractéristiques essentielles du statut du fermage

Le statut du fermage est obligatoirement appliqué à un contrat lorsque celui-ci présente <span class="miseenevidence">toutes les caractéristiques suivantes</span> :

  • <span class="miseenevidence">Mise à disposition d'un immeuble à usage agricole</span>, c'est-à-dire des terres (ou parcelles), des bâtiments d'exploitation et/ou une habitation.
  • Exploitation de cet immeuble pour y <span class="miseenevidence">exercer une activité agricole</span>. Il s'agit des activités suivantes :
  • Caractère <span class="miseenevidence">onéreux</span> du contrat. Le bail rural doit ainsi prévoir une contrepartie à la charge du preneur (locataire), c’est-à-dire, dans la quasi-totalité des cas, un <span class="miseenevidence">loyer</span> (qu’on appelle le <span class="miseenevidence">fermage</span>). Le montant de ce loyer est encadré par la loi.

Baux soumis au statut du fermage en raison de la nature de l'activité

Bailleur et locataire ont parfois l'obligation de soumettre leur bail au statut du fermage uniquement en raison de la <span class="miseenevidence">nature de l'activité</span> exercée. Cela concerne les activités suivantes :

  • Baux d'élevage hors sol et apicole
  • Baux d'exploitation de marais salants
  • Baux d'exploitation d'étangs et bassins d’élevage piscicole
  • Baux d'établissements horticoles
  • Baux de culture maraichère et champignonnière
  • Certaines activités équestres (entretien et préparation des équidés, à l'exception des activités de spectacle)

Contrats assimilés à des baux à ferme

Certains contrats sont <span class="miseenevidence">assimilés</span> par la loi à des baux à ferme, lorsqu'ils en présentent en réalité toutes les caractéristiques. Le statut du fermage leur est donc obligatoirement appliqué. Les contrats que la loi assimile à des baux à ferme sont les suivants :

  • <span class="miseenevidence">Vente d'herbe</span> : un propriétaire vend l'herbe de son pré à un agriculteur qui y réalise la <a href="https://stmeen-montauban.fr/entreprise/?xml=R71686">fenaison</a> ou qui y fait paître ses animaux. Lorsque cette vente d'herbe est consentie par le propriétaire <span class="miseenevidence">chaque année au même agriculteur</span>, elle est considérée comme un <span class="miseenevidence">bail rural soumis au statut</span> (Il en va autrement lorsque par exemple les ventes d'herbe interviennent de façon occasionnelle, sans régularité, et impliquent différents acquéreurs : dans ce cas il ne s'agit pas d'un bail rural car ses caractéristiques ne sont pas réunies).
  • <span class="miseenevidence">Prise en pension d'animaux</span> : un propriétaire de terres ou de bâtiments agricoles <span class="miseenevidence">prend en garde</span>, surveille, nourrit et soigne les animaux d'un tiers contre un paiement. Lorsque les <span class="miseenevidence">obligations</span> pesant en principe sur le propriétaire des terres ou bâtiments sont effectivement <span class="miseenevidence">exécutées par le propriétaire des animaux</span> (par exemple l'obligation d'entretenir le terrain, de réparer les clôtures, de tailler des haies...), alors le contrat est un bail rural obligatoirement soumis au statut du fermage.

Dans certains cas, bien que les conditions d'application du statut soient réunies, le bailleur (propriétaire) et le preneur (locataire) peuvent en écarter certaines règles en principe obligatoires. Ainsi, une partie du contenu du bail peut être négociée plus librement entre eux.

Il arrive même parfois que l'application du statut soit très résiduelle et se limite à une seule règle.

Les baux partiellement soumis au statut du fermage sont les suivants :

  • Définition du bail de petite parcelle

    Ce bail est un contrat de location de <span class="miseenevidence">terres agricoles de petites surfaces</span>. En général, la superficie maximum varie selon la nature de la parcelle (vergers, pépinières, vignes, étang...). Par exemple, dans le département de l'Aude, la superficie à ne pas dépasser pour bénéficier d'un bail de petite parcelle est <span class="miseenevidence">d'1 hectare</span> lorsqu'il s'agit de vignes ou de vergers.

    Cette superficie maximale est fixée par un <span class="miseenevidence">arrêté</span> du préfet de département.

    Le bail de petite parcelle peut <span class="miseenevidence">déroger partiellement</span> au statut s'il remplit <span class="miseenevidence">toutes les conditions suivantes</span> :

    • La parcelle <span class="miseenevidence">ne doit pas dépasser</span> la superficie fixée par arrêté du préfet de département.
    • La parcelle ne doit pas constituer un <span class="miseenevidence"><a href="https://stmeen-montauban.fr/entreprise/?xml=R71981">corps de ferme</a></span>.
    • La parcelle ne doit pas constituer une partie <span class="miseenevidence">essentielle</span> de l'exploitation du preneur (locataire).
    • La parcelle ne doit pas avoir fait l'objet d'une <span class="miseenevidence">division</span> depuis moins de neuf ans avant la date de renouvellement du bail.

    Application partielle du statut

    Lorsque le contrat remplit toutes les conditions du bail de petite parcelle, bailleur et preneur <span class="miseenevidence">peuvent déroger</span> aux règles suivantes du statut du fermage :

    • Exigence d’un bail écrit
    • Durée minimale de 9 ans
    • Droit au renouvellement du bail
    • Obligation de respecter les formes et délais du congé
    • Droit de reprise tous les 3 ans ou tous les 6 ans
    • Encadrement du prix du fermage (loyer)
    • Droit de préemption du preneur

     À noter

    Bien qu'elles ne soient pas obligatoires dans le bail de petite parcelle, ces règles peuvent toujours être appliquées si les parties le décident, d'un commun accord.

    Dans un bail de petite parcelle, certaines règles du statut restent néanmoins <span class="miseenevidence">obligatoires</span>. Il s'agit des règles suivantes :

    • Règles encadrant l'indemnité du preneur sortant
    • Règles concernant la <a href="https://stmeen-montauban.fr/entreprise/?xml=F36628">cession</a> ou la sous-location
    • Règles concernant le droit de <a href="https://stmeen-montauban.fr/entreprise/?xml=F36454">résiliation du bail</a> par le bailleur
    • Règles concernant le tribunal compétent en cas de litige entre les parties

     À noter

    Lorsqu'un bail de petite parcelle n'est pas écrit (<a href="https://stmeen-montauban.fr/entreprise/?xml=R72123">bail verbal</a>), sa durée est déterminée selon le temps habituellement nécessaire pour récolter ce que produisent les terres exploitées. Par exemple, l'exploitation de vignes donne lieu à des récoltes annuelles, le bail aura donc une durée d'1 an.

    Évolution des conditions lors de chaque renouvellement du bail

    Lors de chaque renouvellement du bail de petite parcelle, les parties devront s'assurer que la nature et la surface de cette parcelle respectent bien les exigences fixées par le <span class="miseenevidence">dernier arrêté préfectoral en vigueur</span>. Celui-ci peut en effet avoir changé depuis la conclusion du bail précédent.

  • Une location <span class="miseenevidence">d'1 an renouvelable</span> peut être consentie par un bailleur, dans l'attente de <span class="miseenevidence">l'installation future d'un ou plusieurs de ses <a href="https://stmeen-montauban.fr/entreprise/?xml=R71825">descendants</a></span>.

    Les parties peuvent <span class="miseenevidence">renouveler</span> cette location dans la limite de 6 années maximum.

     À noter

    Conditions

    Pour déroger partiellement au statut du fermage, cette location annuelle doit réunir <span class="miseenevidence">toutes les conditions</span> suivantes :

    • Le preneur (locataire) doit être un <span class="miseenevidence">exploitant agricole déjà installé</span> sur une exploitation.
    • La surface de cette exploitation doit respecter les règles relatives au <span class="miseenevidence"><a href="https://stmeen-montauban.fr/entreprise/?xml=R71945">contrôle des structures</a></span>. Cela signifie qu'elle doit être au moins égale au seuil à partir duquel une autorisation d'exploiter est nécessaire.
    • La location <span class="miseenevidence">ne peut pas durer plus de 6 années</span> (compte tenu des renouvellements successifs).
    • Le ou les descendants à installer doivent être <span class="miseenevidence">désignés nommément</span> dans le contrat de location annuelle.

    Application partielle du statut du fermage

    L'application du statut du fermage n'est que <span class="miseenevidence">partielle</span> dans le cadre de cette location annuelle puisque les règles suivantes <span class="miseenevidence">ne sont plus obligatoires</span> :

    • Durée du bail de 9 ans minimum
    • Droit au renouvellement du bail
    • Règles encadrant le congé du locataire (exploitant)
    • Règles concernant aux indemnités du locataire sortant
    • Règles concernant la cession du bail à un descendant de l'exploitant
    • Règles concernant les échanges ou la location de parcelles

    Toutes les autres règles du statut du fermage continuent de s'appliquer au contrat. C'est le cas notamment des règles encadrant le montant du loyer.

    Sanction si le descendant ne s'installe pas après les 6 années

    Si le descendant ou les descendants désignés au contrat ne sont toujours pas installés à l’issue d’une période de 6 ans maximum, la location<span class="miseenevidence"> se transforme</span> automatiquement en un bail rural soumis intégralement au<span class="miseenevidence"> statut du fermage</span>.

    Dans ce cas, le délai de 9 ans du bail à ferme démarre à la fin de la 6<Exposant>e</Exposant> année de location.

    Le loyer doit alors être fixé par accord amiable entre les parties. Le <span class="expression"><a href="https://stmeen-montauban.fr/entreprise/?xml=F1793">tribunal paritaire des baux ruraux</a></span> peut être saisi si aucun accord n'est trouvé.

    Où s’adresser ?

    Tribunal paritaire des baux ruraux

     À noter

    Il y a également une transformation automatique en bail à ferme soumis au statut lorsque le bailleur vend les biens loués au cours de cette location.

  • Lorsqu'un bail est conclu à l'occasion d'une procédure de <a href="https://stmeen-montauban.fr/entreprise/?xml=R71273">redressement judiciaire</a> à l'encontre du preneur les parties ont l'obligation d'appliquer la règle du statut du fermage, concernant <span class="miseenevidence">l'indemnité de sortie du preneur (locataire)</span>.

  • Lorsqu'ils portent sur une exploitation agricole, ces baux sont <span class="miseenevidence">soumis aux règles du statut du fermage</span> à l'exception des suivantes :

    • <span class="miseenevidence">Absence de <a href="https://stmeen-montauban.fr/entreprise/?xml=F36449">droit au renouvellement du bail</a></span> si le bailleur (propriétaire) a informé le preneur (locataire), 18 mois avant la fin du bail, de sa décision d'utiliser les biens loués à une fin d'intérêt général.
    • <span class="miseenevidence">Absence de <a href="https://stmeen-montauban.fr/entreprise/?xml=R37977">droit de préemption</a> du locataire</span> en cas de vente des biens loués, si cette vente est consentie à un organisme ayant un but d'intérêt public, et si les biens sont nécessaires à la réalisation de cet objectif.
    • Possibilité pour le bailleur de <span class="miseenevidence">résilier à tout moment</span> le bail (sans besoin d'une inexécution de ses obligations par le preneur), lorsque ces biens sont nécessaires à la réalisation d'un projet déclaré d'utilité publique. Il peut par exemple s'agir par exemple de la construction d'une infrastructure de communication, ou d'une ligne de chemin de fer.

  • Il peut arriver qu'une <a href="https://stmeen-montauban.fr/entreprise/?xml=R71645">société d'aménagement foncier et d'établissement rural (SAFER)</a> conclue, avec un preneur (exploitant), un <span class="miseenevidence">bail</span> portant sur des terres ou bâtiments agricoles qu'un propriétaire a simplement <span class="miseenevidence">mis à sa disposition</span> (sans passer par un contrat de bail).

    Il y a dans cette situation deux contrats différents : une mise à disposition (à la SAFER) et un contrat de bail (par la SAFER). Ces deux contrats comportent quelques particularités au regard du statut du fermage :

    Concernant la mise à disposition par le propriétaire au profit de la SAFER

    • Ce contrat de mise à disposition n'est <span class="miseenevidence">pas soumis</span> au statut du fermage.
    • Sa durée est de <span class="miseenevidence">6 ans maximum</span>.
    • Il peut être <span class="miseenevidence">renouvelé une fois</span>.

    Concernant le bail conclu par la SAFER au profit d'un preneur

    • Seule la <span class="miseenevidence">détermination du loyer</span> est soumise au <span class="miseenevidence">statut du fermage</span>.
    • Le bail doit préciser les <span class="miseenevidence">améliorations</span> que le preneur (exploitant) s'engage à effectuer et les <span class="miseenevidence">indemnités</span> qu'il percevra en fin de bail.
    • À l'expiration du bail conclu par la SAFER, si sa durée est supérieure à 6 ans, le preneur en place est prioritaire si le propriétaire souhaite louer à nouveau son exploitation. Le locataire bénéficie donc de ce que l'on appelle un <span class="miseenevidence">droit de préférence</span>.

Certains contrats sont <span class="miseenevidence">totalement exclus</span> du statut du bail à ferme, même s'ils en présentent toutes les caractéristiques.

Il s'agit notamment des contrats suivants :

  • Location portant sur des <span class="miseenevidence">forêts</span> ou des biens relevant du domaine forestier.
  • Location conclue pour assurer <span class="miseenevidence">l'entretien</span> d'un terrain à proximité d'une <span class="miseenevidence">dépendance</span> d'un immeuble à usage d'habitation. C'est par exemple le cas lorsque le propriétaire d'une parcelle de bois accolée à une maison conclut avec un tiers une convention d'entretien, et que ce tiers se contente uniquement d'entretenir sans jamais exploiter ou cultiver la parcelle.
  • <a href="https://stmeen-montauban.fr/entreprise/?xml=R71666">Convention d'occupation précaire</a> (COP) permettant au preneur (exploitant) et son conjoint ou partenaire pacsé(e) de rester dans les lieux lorsque le bail est expiré ou résilié et n’a pas été renouvelé.
  • COP permettant d’exploiter les biens agricoles dépendant d’une <span class="miseenevidence">succession</span> lorsque cette succession fait l’objet d’une procédure judiciaire ou que le maintien dans <a href="https://stmeen-montauban.fr/entreprise/?xml=R12717">l’indivision</a> résulte d'une décision d’un juge.
  • COP permettant <span class="miseenevidence">l'exploitation temporaire</span> d'un bien (parcelles de terres et/ou bâtiments) dont l'usage principal n'est <span class="miseenevidence">pas agricole</span>, ou dont l'usage agricole doit <span class="miseenevidence">cesser</span>.
  • Mise à disposition de parcelles au profit d’une société, lorsque le bailleur (propriétaire) <span class="miseenevidence">participe lui-même à l’exploitation</span> au sein de cette société.
  • Certains baux particuliers visés par la loi, notamment les <a href="https://stmeen-montauban.fr/entreprise/?xml=R1070">baux emphytéotiques</a>, les <a href="https://stmeen-montauban.fr/entreprise/?xml=R72054">baux à complant</a>, les baux à cheptel, les baux de chasse et de pêche, les locations de jardins d'agrément et d'intérêt familial, ou encore les conventions pluriannuelles d'exploitation agricole ou de pâturage.
  • Bail conclu au profit d'un preneur qui n'est <span class="miseenevidence">ni français ni ressortissant de l'<a href="https://stmeen-montauban.fr/entreprise/?xml=R41270">Union européenne (UE)</a></span> (il existe toutefois quelques exceptions dans lesquelles le statut du fermage peut s'appliquer).

Dans le cadre de ces différents contrats, l'exploitant ne peut pas bénéficier des droits attachés au statut du fermage. Il ne peut donc pas bénéficier par exemple d’un bail d'une durée minimum de 9 ans, de l'encadrement du loyer ou du droit au renouvellement du bail.

<span class="miseenevidence">En savoir plus sur le preneur non ressortissant de l'Union européenne (UE) </span>

Quand le preneur (exploitant) n'est pas ressortissant de l'<a href="https://stmeen-montauban.fr/entreprise/?xml=R41270">Union européenne (UE)</a>, le statut du fermage s'applique uniquement si au moins <span class="miseenevidence">l'une des conditions suivantes</span> est remplie :

  • Tous ses enfants sont de <span class="miseenevidence">nationalité française</span>.
  • Son pays d'origine a passé avec la France une <span class="miseenevidence">convention de réciprocité</span>.
  • La législation de son pays d'origine prévoit des <span class="miseenevidence">avantages réciproques</span> aux français qui s'y sont installés.
  • Le bail est conclu avec <span class="miseenevidence">d'autres preneurs</span> (des <span class="expression">copreneurs</span>) dont l'un au moins est ressortissant de l'UE.
  • Le bailleur et le preneur <span class="miseenevidence">décident</span> de soumettre le bail au statut du fermage, d'un commun accord.

 Exemple

Un agriculteur de nationalité chinoise souhaitant exploiter des terres en France pourra bénéficier du statut du fermage, car il existe entre la France et la Chine une convention de réciprocité.

 À noter

Bien que ces contrats soient par principe exclus du statut du fermage, celui-ci peut néanmoins s'appliquer si les parties le décident. Le contrat en question devient alors un bail à ferme soumis au statut.

Et aussi

Pour en savoir plus