Pendant toute la durée du bail à ferme, le preneur (locataire) est tenu de respecter les <span class="miseenevidence">clauses du bail</span>, mais ses obligations ne se résument toutefois pas au seul contenu du contrat.
Il est en effet possible que le bail ne mentionne pas <span class="miseenevidence">toutes les règles du statut du fermage</span> qui s'appliquent néanmoins au contrat.
Le preneur est ainsi tenu de respecter les obligations suivantes :
Payer le loyer
Le preneur doit payer le <span class="miseenevidence">loyer</span> (également appelé <span class="expression">fermage</span>) fixé dans le bail, selon les <span class="miseenevidence">modalités</span> convenues, notamment en ce qui concerne le nombre d'échéances par an, ou le mode de paiement.
Entretenir et conserver le fonds
Le preneur (locataire) est tenu de procéder à <span class="miseenevidence">l'entretien</span> des biens et à leur <span class="miseenevidence">réparation</span>, sauf si ces réparations résultent de la vétusté de ces biens ou d'un cas de <a href="https://stmeen-montauban.fr/entreprise/?xml=R38200">force majeure</a>. Cette obligation concerne les réparations <span class="miseenevidence">locatives</span>, et non les <a href="https://stmeen-montauban.fr/entreprise/?xml=R71932">grosses réparations</a>, sauf si celles-ci sont dues à un manque d'entretien du preneur.
Cette obligation de conservation inclut aussi celle consistant, pour le preneur, à <span class="miseenevidence">préserver</span> les biens qui sont mis à sa disposition : Il s'agit ici d'éviter toute pratique pouvant engendrer leur <span class="miseenevidence">détérioration</span>. Par exemple, le preneur qui utilise un pesticide interdit qui contamine les terres louées ne préserve pas correctement le fonds.
Exploiter et cultiver le fonds
Cela implique pour le preneur :
-
d'utiliser <span class="miseenevidence">raisonnablement</span> les biens loués en respectant la <span class="miseenevidence">destination</span> fixée dans le bail. Le locataire doit ainsi exploiter les biens loués selon <span class="miseenevidence">l'usage</span> auquel ils sont destinés. Par exemple, il ne pourra pas ouvrir un restaurant dans l'un des bâtiments loués, ou transformer une partie des terres cultivables louées en terrain de golf.
-
de <span class="miseenevidence">garnir</span> le fonds et <span class="miseenevidence">engranger</span> : il doit apporter au fonds tous les éléments permettant une exploitation <span class="miseenevidence">effective</span> (bétail, ustensiles, etc). Il doit également récolter et entreposer ses récoltes.
Informer le bailleur préalablement à la réalisation de travaux ou d'améliorations
L'autorisation du bailleur (propriétaire) peut être nécessaire dans certains cas, par exemple lorsqu'il souhaite construire un bâtiment.
<span class="miseenevidence">En savoir plus sur l'information préalable aux travaux ou améliorations</span>
Les <span class="miseenevidence">améliorations</span> et <span class="miseenevidence">travaux</span> que le preneur souhaite réaliser nécessitent d’informer le bailleur (propriétaire) préalablement. Cette information consiste à envoyer au bailleur une <span class="miseenevidence">notification</span>, c'est-à-dire <span class="miseenevidence">une lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR)</span> contenant le <span class="miseenevidence">projet</span> des opérations envisagées.
1- Faculté d'opposition du bailleur
Dans certains cas, <span class="miseenevidence">l'accord préalable</span> du bailleur n'est<span class="miseenevidence"> pas exigé</span>. Le projet de travaux ou d'améliorations doit être simplement <span class="miseenevidence">notifié</span> préalablement au bailleur pour qu'il puisse s’y <span class="miseenevidence">opposer</span>, s'il le souhaite. Cela concerne les situations suivantes :
-
<span class="miseenevidence">Changement de cultures</span> : un tel changement peut par exemple nécessiter des travaux de retournement de pâturages, ou de modification des <a href="https://stmeen-montauban.fr/entreprise/?xml=R72009">assolements</a>.
-
<span class="miseenevidence">Travaux d’amélioration</span> des bâtiments et des ouvrages incorporés au sol, ou travaux assurant une meilleure <span class="miseenevidence">productivité</span> (il peut par exemple s'agir d'échange ou de location de parcelles, <a href="https://stmeen-montauban.fr/entreprise/?xml=R72009">d'assolement</a> en commun, etc).
Dans le cadre de cette faculté d'opposition, c'est le bailleur qui doit <span class="miseenevidence">saisir</span> le Tribunal s'il ne veut pas que les travaux ou améliorations soient réalisés. Dans ce cas, le preneur peut ensuite saisir le <span class="expression">Tribunal paritaire des baux ruraux</span> pour <span class="miseenevidence">contester</span> l'opposition du bailleur.
2- Autorisation du bailleur
Dans d'autres cas le projet est <span class="miseenevidence">notifié</span> au bailleur afin qu'il puisse cette fois donner préalablement son <span class="miseenevidence">autorisation</span>. Cela concerne les opérations suivantes :
-
Tous les autres travaux <span class="miseenevidence">d’amélioration</span> notamment ceux concernant des productions hors-sol ou des plantations, ainsi que la <span class="miseenevidence">construction de bâtiments</span>.
-
<span class="miseenevidence">Réunion de parcelles attenantes</span> : ce sont des améliorations foncières réalisées au moyen de travaux légers comme par exemple des comblements, <a href="https://stmeen-montauban.fr/entreprise/?xml=R72011">arasements</a> ou taillages de haies.
Le projet doit être <span class="miseenevidence">notifié</span> au bailleur <span class="miseenevidence">2 mois</span> avant le début des travaux. S'il n'a pas répondu dans ce délai, il est considéré comme ayant <span class="miseenevidence">autorisé</span> le projet (c'est un <span class="expression">accord tacite</span>).
En revanche, si dans ce délai de 2 mois le bailleur adresse son <span class="miseenevidence">refus</span> au preneur, alors ce dernier devra saisir le <span class="expression">Tribunal paritaire des baux ruraux</span> s'il souhaite le <span class="miseenevidence">contester</span>.
Informer le bailleur en cas d'usurpation des biens loués
Le preneur doit avertir le bailleur lorsqu'il a constaté une <span class="miseenevidence">usurpation</span> commise au détriment du fonds. Il peut notamment s'agir d'un détournement de cours d'eau par un tiers ou d'un empiètement sur le fonds (par exemple lorsque la clôture ou le mur d'un voisin est construite en partie sur les terres louées). L'usurpation peut également découler d'un phénomène naturel entravant l'activité du preneur.
Le preneur qui n'en a pas informé son bailleur peut être tenu de lui verser une <span class="miseenevidence">indemnisation</span>.
Demander l'accord du propriétaire pour effectuer un changement non prévu au bail
Un tel changement doit permettre <span class="miseenevidence">d'améliorer</span> l'exploitation. Ce changement peut être par exemple la mise en herbe de parcelles de terre, ou la mise en oeuvre de méthodes culturales non prévues au bail (ces méthodes sont par exemple le labourage, l'irrigation, ou une rotation des cultures favorisant la préservation des nutriments).
Exploitation personnelle du bail
Le preneur (locataire) doit <span class="miseenevidence">participer en personne</span> à l’exploitation du bien. Il peut être <span class="miseenevidence">seul ou assisté</span> (notamment par un salarié ou un membre de sa famille). Le bailleur peut même demander la <span class="miseenevidence">résiliation</span> du bail si le manquement à cette obligation lui porte <span class="miseenevidence">préjudice</span>.
Par exemple, lorsqu'un copreneur met les biens loués à disposition d'une société de laquelle il se retire, il y a un préjudice pour le bailleur : ce dernier perd en effet la possibilité de poursuivre en justice une inéxecution des clauses du bail sur les deux copreneurs.
Restituer le fonds dans le même état
Si un <span class="miseenevidence">état des lieux</span> a été réalisé lors de la conclusion du bail, le preneur est tenu de restituer les bâtiments loués (mais pas les terres), à la fin du bail, au moins dans le même état que lorsqu'il les a reçus. Il n'est cependant pas responsable des dégradations dues à la vétusté des biens ou à un cas de <a href="https://stmeen-montauban.fr/entreprise/?xml=R38200">force majeure</a>.
Les travaux ou améliorations qu'il a réalisés peuvent donner lieu à une <span class="miseenevidence">indemnisation</span> versée par le bailleur. Il peut s'agir par exemple de travaux de remise en état dans les bâtiments loués.
