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Fiche pratique

Charges de copropriété

Vérifié le 14/04/2025 - Direction de l'information légale et administrative (Premier ministre)

Les charges de copropriété sont les dépenses incombant définitivement aux copropriétaires, dans la limite de la quote-part. Elles sont payées collectivement par les copropriétaires pour assurer le bon fonctionnement de l'immeuble. Les charges ne sont pas des avances de fonds, qui servent à constituer des réserves. Elles se distinguent aussi des provisions dues en cours d'années, qui sont établies à titre prévisionnel. Nous vous présentons les informations à connaître.

Les charges de copropriété servent à couvrir les dépenses liées au bon fonctionnement de la copropriété.

Il existe 2 catégories de charges :

  • Les charges liées à l'administration, la conservation et l'entretien des parties communes (par exemple, frais de gardiennage ou de conciergerie, honoraires du syndic, frais de tenue des assemblées générales, nettoyage des parties communes, frais d'enlèvement des ordures ménagères, primes d'assurance, ravalement).
  • Les charges entrainées par les services collectifs et équipements communs (par exemple, frais de chauffage et d'eau chaude collective, frais d'eau froide, d'ascenseur, frais d'installation d'une antenne de télévision ou de réseau câblé, interphones, tapis d'escalier, système de sécurité).

C'est le règlement de copropriété qui répartit les charges de l'immeuble entre ces 2 catégories.

La répartition dépend de la nature des charges.

La répartition est fixée par la loi et par le règlement de copropriété.

Charges liées à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes

Répartition de principe

Les charges liées à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes sont réparties entre les copropriétaires proportionnellement à la valeur relative de leur lot de copropriété. Cette valeur est déterminée en fonction de la consistance, de la superficie et de la situation du lot. Elle n'inclut pas l'utilisation du lot.

Tous les copropriétaires doivent obligatoirement participer à ces charges, dites générales.

Répartition spéciale

Il existe des exceptions au principe de contribution obligatoire de tous les copropriétaires.

C'est le cas lorsque le règlement de copropriété mentionne :

  • Des parties communes spéciales, ce qui implique des charges spéciales réparties uniquement entre certains copropriétaires
  • Ou une répartition spécifique pour certains lots. Ce cas de figure concerne principalement les parties communes affectées à l'usage ou l'utilité d'un lot (balcon, terrasse, jardins etc.).

Charges liées aux services collectifs et équipements communs

Les charges spéciales sont réparties en fonction de l'utilité objective que présentent les services et équipements pour chaque lot de copropriété. La notion d'utilité suppose qu'il y ait une possibilité d'usage de l'élément ou du service considéré.

Dans ce cas, le copropriétaire doit participer aux charges liées au service ou à l'équipement commune même s'il ne l'utilise pas pour des raisons personnelles.

Si, au contraire, un lot ne peut pas utiliser le service ou l'équipement commun, le copropriétaire ne doit pas payer de charge. Il en est de même si l'élément ou l'équipement n'a aucune utilité pour le lot.

 Exemple

Par exemple, les charges de chauffage, d'eau chaude, de refroidissement ou d'antennes de télévision ne peuvent pas être affectées à des lots de parking situés en sous-sol en raison de leur inutilité.

À l'inverse, le copropriétaire d'un lot de copropriété situé en rez-de-chaussée paie les charges d'ascenseur si l'ascenseur dessert la cave ou le parking. Les charges liées à l'ascenseur varient néanmoins en fonction de l'étage et de la superficie des locaux desservis.

Charges imputables à un seul copropriétaire

Certaines charges sont également imputables au seul copropriétaire concerné par des frais supportés par le syndicat des copropriétaires.

Il s'agit notamment des frais suivants :

  • Frais de recouvrement d'une créance (par exemple, charges impayées), ce qui incluent les frais de mise en demeure, de relance, de prise d'hypothèque ou des actes des commissaires de justice
  • Frais et honoraires du syndic liés aux prestations effectuées au profit d'un copropriétaire (établissement d'un état daté, frais liés à une mutation ou de délivrance d'un document sur support papier)
  • Dépenses pour travaux d'intérêt collectif réalisés sur les parties privatives (par exemple, travaux d'économies d'énergie ou de réduction des émissions de gaz à effet de serre)
  • Astreintes, fixées par lot, concernant des mesures ou travaux prescrits par l'autorité administrative compétente ayant fait l'objet d'un vote en assemblée générale et qui n'ont pu être réalisés en raison du manquement du copropriétaire. C'est le cas, par exemple, des astreintes liées à la lutte contre le saturnisme, à l'insalubrité, ou aux immeubles menaçant ruine.

Chaque année, les copropriétaires votent un budget prévisionnel en assemblée générale pour faire face aux dépenses courantes de l'immeuble.

Le montant du budget prévisionnel est ensuite réparti entre les copropriétaires en fonction de leur quote-part et selon les clés de répartition (charges générales ou spéciales).

  À savoir

Le règlement de copropriété fixe la quote-part de chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération, ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes.

En principe, c'est le copropriétaire qui paie les charges de copropriété. Toutefois, il y a des particularités dans certains cas.

 Attention :

La liste qui suit n'est pas exhaustive.

  • C'est le propriétaire du lot de copropriété concerné qui doit payer les charges de copropriété à hauteur de sa quote-part des parties communes.

  • C'est le propriétaire du lot de copropriété concerné qui doit payer les charges de copropriété à hauteur de sa quote-part des parties communes.

     À noter

    Certaines charges sont récupérables auprès du locataire.

  • Si le syndic est bien informé du démembrement de la propriété d'un lot entre un usufruitier et un nu-propriétaire, il n'y a pas de solidarité entre eux pour le règlement des charges.

    Ainsi :

    • L'usufruitier assume les charges liée à la jouissance du lieu (dépenses courantes).
    • Le nu-propriétaire paye les grosses réparations (dépenses exceptionnelles).

     À noter

    Le règlement de copropriété peut néanmoins prévoir une clause de solidarité dans le paiement des charges.

  • Chacun des indivisaires doit payer ses charges de copropriété en fonction de ses droits dans l'indivision.

     À noter

    Le règlement de copropriété peut prévoir une clause de solidarité entre les coindivisaires pour le règlement des charges.

Le vote annuel du budget prévisionnel permet de réclamer aux copropriétaires des provisions sur charges. Le syndic établit des appels de fonds adressés à chaque copropriétaire.

Les provisions sont exigibles le 1er jour de chaque trimestre ou le 1er jour de la période fixée par l'assemblée générale (par exemple, versement mensuel).

À la fin de l'exercice comptable, le syndic compare le montant des provisions encaissé et le total des sommes réglées ou à devoir par la copropriété. Cette opération permet d'établir un trop-perçu ou un moins-perçu. Le solde négatif (moins-perçu) donne lieu à un appel de fonds complémentaire qui ne sera exigible qu'après approbation des comptes par le syndicat des copropriétaires. À l'inverse, le syndic reverse, en principe, le solde positif (trop-perçu) aux copropriétaires en fonction de leur quote-part.

Modification des charges : vote en assemblée générale

En principe, la décision de modifier la répartition des charges entre les copropriétaires doit être adoptée en assemblée générale par un vote à l'unanimité.

Toutefois, il existe 4 cas où seule la majorité est exigée :

  • Travaux ou actes d'acquisition ou de disposition rendant nécessaire la modification de la répartition des charges (même majorité que celle utilisée pour voter ces travaux ou acte de disposition). C'est le cas de l'achat de parties communes par un copropriétaire ou de la création de nouveaux lots privatifs par surélévation.
  • Changement d'usage de parties privatives (majorité absolue)
  • Division de lots (majorité simple)
  • Création d'un syndicat secondaire (majorité absolue).

La décision de modification de la répartition des charges a un effet que pour l'avenir. Elle n'est pas rétroactive.

  À savoir

Toute modification de la répartition des charges doit faire l'objet d'un acte modificatif de l'état descriptif de division et de l'état de répartition des charges par le notaire. Il publiera ensuite ce modificatif au fichier immobilier.

Modification des charges : recours au juge

Il est possible de contester devant le tribunal judiciaire du lieu de situation de l'immeuble la répartition des charges prévues dans le règlement de copropriété en faisant une action en révision des charges ou, lorsque la répartition n'est pas conforme à la loi, une action en nullité.

  • L'action en révision a pour but d'obtenir une nouvelle répartition des charges lorsque celle qui figure dans le règlement de copropriété est préjudiciable. Elle n'est pas applicable si la répartition des charges contestée provient d'une décision d'assemblée générale.

    Ainsi, le copropriétaire peut contester la répartition des charges fixées par le règlement de copropriété :

    • Si sa part de charges communes est supérieure de plus de ¼ à ce qu'elle devrait être
    • Ou si la part d'un autre copropriétaire est inférieure de plus de ¼ à ce qu'elle devrait être.

    En effet, il ne faut pas qu'un copropriétaire soit désavantagé ou injustement avantagé.

      À savoir

    Le recours doit être engagé dans un délai de 5 ans qui suit la publication du règlement de copropriété au fichier immobilier. Cette action est également possible pour le copropriétaire d'un lot avant l'expiration d'un délai de 2 ans à partir de la 1re vente de ce lot intervenue après la publication du règlement de copropriété.

    Si la plainte du copropriétaire est fondée, le juge établit une nouvelle répartition des charges.

    Cette nouvelle répartition s'applique à partir du 1er jour de l'exercice comptable suivant la date à laquelle la décision est devenue définitive. Elle ne vaut que pour l'avenir de sorte qu'aucune compensation n'est possible pour les règlements effectués dans le passé.

  • L'action en nullité est utilisée lorsque les charges communes sont réparties selon des bases de calcul contraires à la loi. Par exemple, c'est le cas si les charges d'ascenseur ne sont pas réparties en fonction du critère d'utilité entre les copropriétaires.

    Cette répartition illégale peut avoir été fixée par le règlement de copropriété ou résulter d'une décision d'assemblée générale des copropriétaires.

      À savoir

    Cette action n'est pas limitée dans le temps. Elle peut ainsi intervenir à tout moment.

    Si la plainte du copropriétaire est fondée, le juge doit déclarer non écrite la clause de répartition des charges contestée et établir une nouvelle répartition.

    Cette nouvelle réparation s'applique dès que la décision de justice est devenue définitive. La répartition n'a, en principe, un effet que pour l'avenir. C'est pourquoi le copropriétaire ne peut pas demander le remboursement des sommes versées par le passé sur le fondement de l'ancienne répartition.

Le syndic doit veiller à ce que les copropriétaires règlent régulièrement leur appel de fonds, correspondant à leur quote-part de charges.

En cas de manquement des copropriétaires, il revient au syndic de recouvrer les charges impayées. Il s'agit d'une compétence exclusive du syndic qui détient un large pouvoir d'initiative dans les actions à mener.

  • Le syndic doit respecter plusieurs étapes pour obtenir le recouvrement de la dette.

    1. Envoyer une mise en demeure

    Tout d'abord, le syndic doit mettre en demeure le copropriétaire défaillant de payer ses charges dans un délai déterminé (en principe 30 jours).

    La mise en demeure doit être envoyée par lettre recommandée avec accusé de réception. Elle peut être adressée en format papier ou par voie électronique.

    2. Effectuer des actions complémentaires non obligatoires

    Si la situation est inchangée, le syndic a la possibilité d'adresser une relance au copropriétaire défaillant. Il peut également solliciter l'intervention d'un commissaire de justice (huissier) pour délivrer une sommation de payer.

    3. Faire une tentative de règlement amiable

    En cas d'inaction du copropriétaire défaillant, le syndic a la possibilité de recourir à :

    Cette démarche amiable est obligatoire pour pouvoir faire, par la suite, un recours auprès du tribunal.

    4. En cas d'échec, agir en justice

    Le syndic doit saisir le tribunal du lieu de situation de l'immeuble.

    Il a le choix entre la procédure d'injonction de payer ou le tribunal de proximité.

    Il peut demander le recouvrement :

    • Des charges échues, c'est-à-dire celles correspondant à tous les appels de fonds déjà émis,
    • Ou des charges échues et des provisions de charges (budget prévisionnel et fonds travaux) à venir sur l'année en cours. Il s'agit de la procédure accélérée au fond.

      À savoir

    Le syndic n'a pas à solliciter l'accord préalable du syndicat des copropriétaires pour le recouvrement de charges en justice.

    5. Inscrire une hypothèque légale

    Le syndic dispose de garanties spécifiques pour sécuriser le recouvrement des créances du syndicat.

    Il peut notamment inscrire une hypothèque légale sur le lot du copropriétaire débiteur, sans autorisation préalable de l'assemblée générale. Cette hypothèque, prévue par la loi, garantit toutes les créances exigibles, y compris les provisions et travaux.

    En effet, en cas de vente d'un lot appartenant au copropriétaire débiteur, elle permet au syndicat des copropriétaires de récupérer les sommes dues en priorité.

  • Le syndic doit respecter plusieurs étapes pour obtenir le recouvrement de la dette.

    1. Envoyer une mise en demeure

    Tout d'abord, le syndic doit mettre en demeure le copropriétaire défaillant de payer ses charges dans un délai déterminé (en principe 30 jours).

    La mise en demeure doit être envoyée par lettre recommandée avec accusé de réception. Elle peut être adressée en format papier ou par voie électronique.

    2. Effectuer des actions complémentaires non obligatoires

    Si la situation est inchangée, le syndic a la possibilité d'adresser une relance au copropriétaire défaillant. Il peut également solliciter l'intervention d'un commissaire de justice (huissier) pour délivrer une sommation de payer.

    3. En cas d'échec, agir en justice

    Le syndic doit saisir :

    • Le tribunal de proximité du lieu de situation de l'immeuble pour les dettes comprises entre 5 000 € et 10 000 €,
    • Le tribunal judiciaire du lieu de situation de l'immeuble pour les dettes supérieures à 10 000 €. Dans ce cas, il est obligatoire d'être assisté par un avocat.

    Il peut également recourir à la procédure en injonction de payer.

    Le syndic peut demander le recouvrement :

    • Des charges échues, c'est-à-dire celles correspondant à tous les appels de fonds déjà émis,
    • Ou des charges échues et des provisions de charges (budget prévisionnel et fonds travaux) à venir sur l'année en cours. Il s'agit de la procédure accélérée au fond.

      À savoir

    Le syndic n'a pas à solliciter l'autorisation préalable du syndicat des copropriétaires pour le recouvrement de charges en justice.

    4. Inscrire une hypothèque légale

    Le syndic dispose de garanties spécifiques pour sécuriser le recouvrement des créances du syndicat.

    Il peut notamment inscrire une hypothèque légale sur le lot du copropriétaire débiteur, sans autorisation préalable de l'assemblée générale. Cette hypothèque, prévue par la loi, garantit toutes les créances exigibles, y compris les provisions et travaux.

    En effet, en cas de vente d'un lot appartenant au copropriétaire débiteur, elle permet au syndicat des copropriétaires de récupérer les sommes dues en priorité.

  • Si un copropriétaire, qui a une dette de charges à l'égard de la copropriété, décide de vendre son ou ses lots, le syndic peut faire opposition au versement des fonds provenant de la vente.

    En pratique, cela signifie que le syndic bloque entre les mains du notaire, le montant des impayés de charges à prélever sur le prix de la vente. Cette action permet d'obtenir le paiement des sommes restant dues par le copropriétaire-vendeur.

     Attention :

    L'opposition doit être effectuée par acte extrajudiciaire (acte d'un commissaire de justice) dans un délai de 15 jours à compter de la réception de l'avis de mutation. Cet acte doit contenir des mentions (notamment montant et nature de la créance) définies par la loi. Si l'acte ne remplit pas ces conditions, il est nul.

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